Coup de théâtre dans le monde du logement. La mission décidée par le ministre Vincent Jeanbrun pour actualiser la loi de 89 sur les rapports locatifs est refusée par l’universitaire qui s’apprêtait à l’accepter, à cause d’une communication qu’il a estimée inopportune. Sujet sensible dans notre pays, les relations entre propriétaires et locataires mérite une approche politique fine, sous peine d’agiter l’opinion, et de déchirer la population. Au plus mauvais moment.

L‘événement est assez rare pour qu’on le remarque et que la presse s’en soit fait l’écho: quelques heures après que Vincent Jeanbrun, ministre de la ville et du logement, lui a proposé une mission, le Professeur Hugues Périnet-Marquet, éminent juriste, président du Conseil national de la transaction et de lagestion immobilières, qui réfléchissait encore avant de l’accepter, décline et rend son tablier, lisant dans la presse des propos qui le surprennent sur le mandat qu’il n’a pas encore reçu officiellement. L’homme est connu pour son calme imperturbable et jamais dans sa longue carrière d’enseignant, de chercheur et d’expert il n’a commis d’éclat. En revanche, on sait sa virilité intellectuelle et ses convictions humanistes. Il ne s’accommode ni des approximations ni des facilités de l’esprit. Il a ainsi formé des générations de gestionnaires de copropriétés, son domaine de prédilection, et plus largement des centaines de professionnels immobiliers. Retour sur un psychodrame et anticipation sur l’avenir.

Bien sûr, c’est dans le sujet même de la mission pour laquelle il avait été pressenti quelques heures avant qu’il faut chercher la raison de sa palinodie. Le ministre, non sans audace, avait voulu qu’une lecture critique fût faite de la loi du 6 juillet 1989 encadrant les rapports entre propriétaires et locataires, en particulier dans la perspective de la moderniser, de l’ajuster aux évolutions économiques et sociales ou encore de la rééquilibrer s’il était jugé qu’elle manquait d’équité entre les deux parties au contrat de bail d’habitation. Le moins qu’on puisse dire était que le champ était large. Une communication gouvernementale un peu trop prompte a insisté sur un aspect des problèmes rencontrés dans la mise en œuvre de la loi, les impayés lourdsdes locataires de mauvaise foi et l’intention de l’exécutif de les faire assimiler par le droit à des squatters, à ce titre expulsables sans atermoiements ni délais. La lettre de mission elle-même mentionnait cette difficulté. Le ministre de la ville et du logement avait aussi pointé du doigt dans diverses prises de parole la situation de ces locataires de meublés touristiques de courte durée, qui restent indûment dans le logement à l’issue de leur séjour contractuel, et que la loi actuelle ne permet pas d’expulser au motif qu’ils sont rentrés sans effraction, l’un des critères de qualification du squat.

D’évidence, cette focalisation n’a pas plu au professeur de droit, qui n’avait jamais néanmoins déclaré qu’il écarterait quelque thème que ce fût: on lui prête une rigueur d’analyse qui ne faisait pas craindre qu’il trierait entre les questions, selon ses préférences personnelles. Mais alors, pourquoi s’indigner -il ne l’a pas laissé paraitre et l’auteur de ces lignes exprime là un avis personnel- de déclarations ponctuelles du ministre ou de son entourage? Il a dit en tout cas ne pas estimer que les conditions de la réalisation de sa mission soient réunies. Les rapports locatifs, qui concernent quelque 6,5 millions de ménages locataires en France, soit 18 millions de personnes, et de l’ordre de 5 millions de bailleurs, constituent un sujet hautement sensible. C’est un compartiment de la lutte des classes et la poudre ne demande qu’à s’enflammer. Peu de sujets sont à ce point explosif. Sans doute l’école libre et ses liens avec l’État sont-ils une question tout aussi délicate, et peut-être quelques autres… L’expérience nous l’a enseigné: lorsque Roger Quilliot, premier ministre du logement de François Mitterrand, écrit les règles entre locataires et propriétaires, les seconds descendent dans la rue partout en France. Une poignée de dispositions au profit patent des preneurs, guère plus, avait déclenché l’ire des investisseurs. Le ministre, il faut avoir l’honnêteté de le reconnaître, avait à souci de corriger des pratiques, surtout sur les marchés tendus, à Paris plus qu’ailleurs, souvent irrespectueuses des locataires. Pierre Méhaignerie, succédant en 1986 au maire de Clermont-Ferrand -Paul Quilès et Jean Aurons les ayant séparés dans la chronologie des ministres du logement-, n’a modifié que quelques articles pour calmer le jeu, imposant par exemple le partage des honoraires de location, précédemment mis à la charge exclusive du propriétaire. À sa suite, deux hommes politiques, Louis Mermoz et Guy Malandain, allait donner sa physionomie définitive aux grands équilibres de la loi, et la dater: 6 juillet 1989.

Depuis, bien des modifications ont été apportées au rapports locatifs. Les plus récentes et les plus significatives l’ont été par la loi ALUR du 24 mars 2014, en créant l’encadrement des loyers résidentiels, par la loi ELAN du 23 novembre 2018, mais également par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, qui a élargila définition de la décence et a introduit les interdictions de louer. Le mauvais départ pris par la mission voulue par Vincent Jeanbrun va-t-il compromettre un travail serein d’amélioration de la loi du 6 juillet 1989? On attend au demeurant un second rapport scientifique sur l’efficacité de l’encadrement des loyers, qui éclairera la réflexion du gouvernement sur la pertinence de rendre ce dispositif définitif, ou encore de le décentraliser totalement, en confiant aux maires l’entière responsabilité d’en décider. Au même moment, l’exécutif se met en tête de fusionner toutes les aides personnelles, à l’emploi et au logement, avec à la clé une baisse du montant de l’APL pour près d’un quart des allocataires. L’envie de réformer est louable, mais cette période économique éprouvante pour les ménages français, sans doute durable, exige beaucoup de pondération et de tact. Le corps social n’acceptera pas des choix ni trop rudes ni trop clivant. Il faut entendre d’ailleurs que les propriétaires eux-mêmes ne le verraient pas d’un bon œil et qu’ils ne souhaitent pas radicaliser les relations avec leurs locataires. Les professionnels qui sont leurs mandataires pas davantage, par définition de leur position d’intermédiaire. Ce débat doit être dépassionné, ou ne pas avoir lieu.

La stigmatisation des locataires indélicats, mauvais payeurs, abusant de la situation, est normale, comme il est indispensable de dénoncer les bailleurs voire les gestionnaires peu soucieux de délivrer un service de qualité et de mettre à disposition un logement décent, sans parler des marchands de sommeil. L’arbre ne doit pas pour autant cacher la forêt. C’est pour les millions de locataires scrupuleux et les millions de propriétaires sérieux qu’il faut revoir la loi, et accessoirement pour les cas extrêmes, qui créent en effet une psychose au-delà de la réalité statistique qu’ils représentent.

On va espérer que la raison s’impose et que les peurs s’apaisent. Le choix de la personnalité retenue par le ministre de la ville et du logement et le contenu de sa lettre de mission seront déterminants. L’occasion ne doit pas être gâchée de rendre cette loi majeure et populaire plus efficace et mieux adaptée.

Henry Buzy-Cazaux,
Président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers