Les temps viennent de changer radicalement et ce n’est pas fini. D’abord avec un travail parlementaire acharné pour réhabiliter fiscalement le rôle de l’investisseur personne physique, et de la location de longue durée, occultée par la mode du meublé touristique, puis avec la création dans la loi de finances pour 2026, imposée par le recours à l’article 49.3 de la Constitution, d’un amortissement des logements locatifs collectifs neufs et anciens avec travaux. Le Jeanbrun, du nom du ministre de la Ville et du Logement, est réussi pour les logements neufs et exige une retouche pour être vraiment incitatif à acheter un logement ancien et à l’exploiter. On pourrait craindre de devoir attendre la prochaine loi de finances initiale pour que cette amélioration intervienne et ce ne sera pas le cas : le projet de loi de décentralisation, qui sera déposé sur le bureau du Sénat après les élections municipales, sans doute à la mi-avril, devrait selon les propres engagements du Premier ministre réduire de 30 % à 20 % l’obligation de travaux, notamment énergétiques, et la cible ne serait plus les lettres A ou B du diagnostic de performance énergétique mais un saut de deux lettres partant du DPE avant travaux, pour atteindre au minimum la lettre D. On retrouve l’inspiration du rapport rendu en son temps par Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson, sur commande de la ministre Valérie Létard. 

Et ce n’est pas tout. Le projet de loi devrait intégrer la proposition de loi signée d’Amel Gacquerre, sénatrice du Pas-de-Calais, qui dispose que si une copropriété a voté des travaux de nature à améliorer la performance écologique de l’immeuble et de ses appartements, alors les copropriétaires bailleurs de cet ensemble sont exonérés de l’interdiction de louer jusqu’à la réalisation du chantier, avec un maximum de cinq ans. Ce texte, déjà voté par la Chambre haute, avait été compromis par l’instabilité gouvernementale et n’était toujours pas inscrit à l’Assemblée nationale pour la suite de son parcours législatif. 

On entend aussi que s’ouvrirait enfin un dossier que la filière croyait enterré, la révision de la liste des charges récupérables. Il concerne le parc privé comme le logement HLM, renvoyant à deux décrets, le premier de 1982 – pour le parc public -, le second de 1987 – pour le privé. Le ministre Jeanbrun, sur la base du rapport de l’Institut de la performance et de l’innovation dans l’immobilier, présidé par Valérie Genthial, directrice générale de l’asset management de Groupama Immobilier, va sans doute confier à deux experts la mission d’étudier la faisabilité d’une actualisation de cette liste obsolète, en mesurant ses conséquences  économiques pour le bailleur comme pour le preneur. L’équilibre sera délicat, mais qui contesterait que les évolutions technologiques des immeubles et la multiplication des services en leur sein ne motive pas un effort supplémentaire de la part de ceux qui les utilisent? On pourra toujours passionner le débat: il porte en fait un enjeu d’équité. 

Un autre sujet majeur pourrait à tout le moins être étudié avant l’élection présidentielle, celui des rapports entre propriétaires et locataires tels que cadrés par la loi du 6 juillet 1989, maintes fois modifiée. Là encore, un rapport d’expert éclairerait la réflexion et la sortirait du champ de l’idéologie et des passions, pour évaluer précisément quels déséquilibres sont à corriger. On peut par exemple estimer juste que la contrepartie de la pénalité applicable à un bailleur qui ne restitue pas dans les délais le dépôt de garantie devrait être le rétablissement de la clause pénale permettant de majorer le loyer s’il n’est pas acquitté à l’échéance contractuelle. 

Enfin, il se dit que le départ du gouverneur de la Banque de France, statutairement président du Haut conseil de stabilité financière, pourrait incliner Matignon à revoir les règles de fonctionnement de cette institution prudentielle. Il faut se rappeler que les recommandations – le mot veut dire « oukases » dans le jargon de Bercy – édictées en 2023 empêchent les banques de prendre en compte les loyers à venir dans le calcul de solvabilité des ménages candidats à un prêt pour un investissement locatif… Une exigence aberrante qui a fait baisser mécaniquement la proportion des investisseurs en France, déplorée par tous les établissements financiers. Il ne reste aux prêteurs, maigre consolation, que d’user de la liberté concédée par le HCSF pour 20% de leur production. 

Bref, la chasse à l’investisseur semble fermée. C’est une heureuse nouvelle parce que les chiffres sont là, têtus : le bailleur privé est une espèce en voie d’attrition. Au cours des trois dernières années, les achats dans l’ancien pour louer ont chuté de 40 % et de 90 % dans le neuf, au moment même où la demande locative, pour plusieurs raisons, ne cesse de se renforcer sur tous nos territoires. La fin des battues destructrices sonne le printemps de l’investissement locatif.