Les résidences services pour les seniors : un horizon qui se dégage

La loi du 28 décembre 2015, relative à l’adaptation de la société au vieillissement, répond aux besoins constatés et au vieillissement de la population. Comme le précise le législateur, elle permettra « à l’ensemble des acteurs concernés de se projeter dans l’avenir en anticipant la perte d’autonomie, en la prenant mieux en charge lorsqu’elle survient et en adaptant la société au vieillissement ».

Nous pensons, comme nous le développons ci-après, que cette loi constitue une belle avancée pour le secteur des résidences-services seniors puisqu’elle leur donne un début de statut juridique. Elle vise notamment à définir les résidences services seniors de seconde génération gérées par un exploitant professionnel unique, à clarifier l’offre de services délivrée aux occupants de ces résidences en distinguant les services non individualisables et les services individualisables. Enfin, elle pose le principe d’une dérogation permettant aux résidences-services seniors de délivrer, dans leurs murs et à leurs seuls résidents, des services à la personne.

Cette avancée, très importante, a été obtenue suite à de longues batailles pour parvenir à la reconnaissance de ce type d’hébergement pour personnes âgées autonomes, intermédiaire entre le logement historique et l’établissement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad).

Vaincre les préjugés

Pour ce faire, il a fallu vaincre, avant tout, une certaine forme de pensée unique, qui avait cours dans les années 90, qui prônait le maintien à domicile pour les personnes âgées autonomes et l’établissement médicalisé (l’Ehpad) pour les personnes dépendantes. Cette politique binaire a conduit soit à la médicalisation des maisons de retraite et des foyers-logements, soit à leur fermeture pour obsolescence et non-conformité, soit au statu quo mais sans moyen pour améliorer le produit et accroître l’offre de services.

Cette approche s’est traduite par une pénurie de l’offre d’hébergements pour les personnes âgées autonomes qui ne souhaitaient pas rester dans leur domicile historique.

Cette politique binaire s’est accompagnée d’un discours démagogique promettant aux personnes âgées que tout serait entrepris pour leur permettre le maintien dans leur domicile historique, le plus longtemps possible. Discours démagogique puisque  le maintien à domicile n’est pas forcément la bonne réponse pour les personnes âgées isolées et éloignées des commerces, des moyens de transport et des services publics, disposant de logements inadaptés et, souvent, inadaptables pour des raisons techniques et/ou financières.

Ce discours prônant le maintien à domicile le plus longtemps possible a été bien accueilli par les principaux intéressés, les personnes âgées, mais ne répond pas aux situations de solitude rencontrées par celles-ci, solitude qui, de l’avis de tous les spécialistes, demeure un terreau favorisant la dépendance.

La reconnaissance des résidences-services seniors met à mal l’idée préconçue qu’elles sont exclusivement réservées aux personnes âgées disposant de revenus importants. Aujourd’hui, les habitants des résidences-services de seconde génération sont essentiellement des retraités de catégorie socio-professionnelle B disposant, certes, d’une retraite supérieure à la moyenne nationale, mais pour beaucoup inférieure à 2 500 € par mois (fonctionnaires, commerçants, cadres intermédiaires).

Ces résidences-services offrent à nos aînés autonomes ou semi-autonomes une véritable solution entre le domicile historique et l’établissement médicalisé leur permettant :

  • de rompre avec la solitude, de retrouver du lien social, de vivre dans un environnement convivial ;
  • de gagner en sécurité avec une présence 24h/24 ;
  • de disposer de services à la carte (restauration, services à la personne) qu’ils ne paieront que lorsqu’ils y auront recours ;
  • de disposer de logements adaptés (accès salle de bain…).

Cette solution ne remet absolument pas en cause la liberté des résidents puisque ces résidences ne sont pas des établissements ; leur lieu de vie n’est pas une chambre mais un logement équipé (notamment d’une cuisine ou kitchenette) où ils peuvent vivre de manière totalement libre, indépendante et autonome. Le résident n’est pas un « patient », mais un habitant qui dispose d’un domicile stable, il acquitte la taxe d’habitation et l’accès à son appartement est strictement et exclusivement limité au service à la personne, s’il y a recours.

Cette solution, avec le recours à des services quand ils en auront besoin, permettra à nos ainés de prolonger leur autonomie et différer leur entrée dans la dépendance.

Trois aspects de la loi qui renforcent le statut des Résidences-services pour personnes âgées  

Avant tout, la loi pose, dans son article 15, la distinction entre les résidences avec services de première génération et les nouvelles résidences avec services pour personnes âgées dites de seconde génération :

  • Les premières, organisées sous forme de copropriété, étaient vendues à des propriétaires occupants qui devenaient leurs propres exploitants à travers le syndicat de copropriété qui rémunérait le personnel de service et assurait les services. Cette organisation a montré ses limites lorsque les héritiers se sont retrouvés propriétaires de biens dont ils n’avaient pas l’usage et avec de lourdes charges de copropriété.
    L’organisation des nouvelles résidences distinguent les fonctions d’investisseurs (soit des investisseurs institutionnels, soit des personnes physiques : propriétaires des biens immobiliers), d’occupants (des personnes âgées autonomes et semi-autonomes) qui signent un contrat d’occupation et d’exploitant unique (qui gère les services de la résidence au quotidien avec son propre personnel).
    On comprend l’avantage du second modèle, les personnes âgées et leurs ayant-droits n’ont pas de « fil à la patte ».
  • Dans le second modèle, l’exploitant unique, un professionnel, est garant du respect de la législation, de la qualité de service et de la vacance.
  • Les nouvelles résidences ont, dans leur fonctionnement, toujours distingué les charges non individualisables des charges individualisables. Le résident ne paie que la quote-part de charges non individualisables (direction, accueil, présence 24h/24h), les charges individualisables étant payées exclusivement par ceux qui utilisent le service (service à la personne, restauration).

La loi distingue les services individualisables et les services non individualisables, globalement les seconds pourront transiter par la copropriété, répartis selon les tantièmes et refacturés aux locataires, les premiers seront facturés exclusivement à ceux qui les consomment.

Tout au plus peut-on regretter deux choses qui démontrent l’effort pédagogique qu’il est encore nécessaire de faire :

  • Suite au décret d’application, les résidences de première génération, dont les dérèglements et les dérapages des charges ont alerté le législateur et sont à l’origine des dispositions prévues à l’article 14 (distinction des charges individualisables et non individualisables), ne sont pas tenues d’appliquer la loi (sauf si elles optent volontairement). La loi va même leur offrir un avantage concurrentiel par rapport aux résidences de seconde génération ! Le contraire du but recherché…

La liste des services non individualisables est tellement restrictive qu’elle n’inclut pas la fonction « animation » qui est pourtant l’une des clés de voûte de l’organisation d’une résidence-services pour personnes âgées (pédagogie, pédagogie…). C’est la fonction animation qui crée du lien social, de la convivialité dans la résidence, en un mot… de la vie….

La loi du 28 décembre 2015 prévoit la suppression de l’agrément « services à la personne » délivré par les services de l’État et substitue une autorisation prévue aux articles L-313-1 et suivants du Code de l’action sociale et des familles. Toutefois l’article L.7232-4 du Code du travail permet une dérogation à cette procédure d’autorisation en faveur de certaines structures qui rempliraient les conditions suivantes :

  • Être une résidence-services (article L.631-13 du Code de la construction et de l’habitat) ;
  • Effectuer les services prévus à l’article L.7232-1 du Code du travail ;
  • Respecter le cahier des charges national prévu à l’article L.313-1-3 du Code de l’action sociale et des familles.

Les résidences-services bénéficient donc de cette dérogation et voient leur statut sanctuarisé malgré la suppression du régime de l’agrément. Cette mesure est importante car la plupart des exploitants de résidences services, après avoir sous-traité le service à la personne, ont finalement décidé de l’internaliser. Les exploitants ne l’ont pas fait pour des raisons financières (marge très faible) mais pour mieux maîtriser le produit offert aux résidents (responsabilité et qualité). Aujourd’hui, les résidences services offrent, dans cette activité de services à la personne, des emplois à temps plein, dans de bonnes conditions de travail et sans déplacement. Cela permet de fidéliser le personnel, de le former et de lui offrir un véritable projet professionnel.

Bientôt,un label pour les résidences-services

Les deux syndicats qui fédèrent la quasi-totalité des exploitants de résidences- services pour personnes âgées ont décidé de se rapprocher afin de définir un label.

Six critères immobiliers et six critères services ont été identifiés. Ces critères correspondent à des exigences supérieures à celles imposées par la législation.

Quatre critères (deux immobiliers et deux services) seraient obligatoires :

  • Un ensemble d’habitations constitué d’un minimum de cinquante-cinq logements individuels, 100 % accessibles aux personnes à mobilité réduite ;
  • La surface utile des locaux de services est au minimum de 250m² ;
  • Un seuil minimum de six ETP (équivalent temps plein) par résidence et un ratio minimal d’un ETP pour douze résidents présents dans la résidence (sont pris en compte les ETP des sous-traitants pour le temps effectif passé dans la résidence) ;
  • Un accueil minimum six jours sur sept avec sept heures de présence a minima.

Six critères (trois immobiliers et trois services) sur une liste de huit critères (quatre immobiliers et quatre services) devraient être respectés :

  • Les critères immobiliers :
  • La surface minimale moyenne des logements de la résidence-services seniors (RSS) est de 36 m2 habitables ;
  • La majorité des appartements de la RSS sont des T2 ou de catégories supérieures ;
  • La surface des locaux de services correspond au minimum à 10 % de la surface des logements ;
  • Les locaux de prestations de services comprennent a minima un accueil, un salon, un restaurant (salle de restauration et cuisine collective au sein de la résidence) et une salle d’animation.

Les critères de services :

  • Cinq animations et/ou activités par semaine minimum ;
  • Un service de blanchisserie du linge plat et du linge personnel et un entretien ménager du logement privatif du résident (proposés cinq jours sur sept au minimum) ;
  • Un service de restauration en salle et un service de livraison à domicile ;
  • Une présence sur site 24 h/24 et 7 j/7.

Le grand avantage de cette proposition serait de créer un label commun tout en intégrant la possibilité de marquer sa différence sans nuire à la qualité générale du label.

Un aménagement serait prévu pour les résidences dont le permis a été déposé avant le 31 octobre 2016 :

  • Superficie moyenne des appartements : tolérance de 10 % soit 32,4 m² ;
  • Pas de majorité de deux pièces et plus dans la résidence.

Ce projet de label sera prochainement présenté et soumis aux autorités et aux acteurs concernés.

Il permettra d’offrir une plus grande visibilité au secteur, de rassurer les personnes âgées, leurs familles, les aidants mais aussi les représentants des collectivités locales.

Il permettra par ailleurs aux investisseurs institutionnels de participer en toute confiance au financement de ce secteur et d’accompagner le développement de l’offre de résidences sur l’ensemble du territoire.

Le parc des résidences-services seniors est estimé, à fin 2016, à 650 résidences, soit environ 50 000 logements. À l’horizon 2020, le seuil de 1 000 résidences services seniors devrait être franchi pour atteindre 80 000 logements, ce qui représente plus de 7 000 nouveaux logements par an. Ces résidences seniors permettront de fluidifier le marché immobilier, de libérer de grands appartements ou des maisons et de remettre au cœur des villes, près des commerces et des moyens de locomotion, nos anciens.

Tel est l’enjeu qui justifie bien un texte de loi, mais aussi un label.

François Georges
Président des Jardins d’Arcadie
Président du Syndicat National des Résidences pour Aînés (SNRA)