Le président de la Fédération Française du Bâtiment, s’exprimant avant les élections municipales, a eu cette formule accrocheuse « Maire sans grue, maire battu ». Elle rappelle bien sûr l’adage contraire « Maire bâtisseur, maire battu ». Beaucoup dans la filière de l’immobilier et du logement postulent que les temps ont changé et que les élections, dont le second tour a eu lieu dimanche dernier, donneront une prime aux candidats qui s’engagent à abonder l’offre de logements. Ce qui ne fait aucun doute, c’est que les électeurs ont attendu des prétendants au mandat de maire qu’ils annoncent des solutions pour faciliter leur logement et ils ont dit expressément que cette partie des programmes serait déterminante au moment de glisser le bulletin dans l’urne.

Pour autant, cette apparente palinodie de l’opinion, qui précédemment sanctionnait les maires prenant le risque de bouleverser les grands équilibres urbains en favorisant l’arrivée de nouveaux ménages, va-t-elle se confirmer ? Va-t-elle incliner les maires à délivrer généreusement leurs permis de construire ? Il est permis d’en douter pour plusieurs raisons. Les identifier permettra de lever un à un les freins à la construction.

Il y a d’abord cette schizophrénie de la population, qui veut plus de logements… à la condition qu’ils ne soient pas édifiés dans le champ de vision de l’administré qui veut une politique de production résidentielle active. Le fameux « Not in my backyard » a toujours cours et les sondages réalisés à la veille des dernières municipales n’ont pas mesuré si ce paradoxe s’était réduit ou pas. S’ils l’avaient fait, il eût fallu de toute façon corriger les biais liés au mensonge de la bonne conscience, ce que les sondeurs ne sont pas toujours en mesure de faire efficacement. En clair, il reste que la construction est souhaitée chez les autres, peut-être à l’échelon de l’intercommunalité. Les personnes interrogées vont jusqu’à qualifier leur désir : ils aspirent à ce que le quota de logements HLM de la loi SRU soit maintenu et respecté. Oui, certes, mais chacun est-il partant pour que des familles en difficulté vivent dans sa proximité ? Les raccourcis entre manque de moyens et dangerosité ou mode de vie décalé et peu intégrable aux us et coutumes dominants sont-ils éteints dans les esprits ? Certainement pas. 

D’ailleurs, deuxième raison de n’être pas béat face aux intentions louables des électeurs, chaque année des milliers de recours contre les permis de construire signés par les maires sont attaqués en justice pour irrégularités par des associations de riverains des projets. En réalité, dans la plupart des cas, c’est moins l’irrégularité dont les plaignants arguent qui est à l’origine de leur action que l’inacceptabilité de telle ou telle opération à leurs yeux, parce qu’elle contrevient à l’idée qu’ils se font de leur quartier et de leur ville. Tout projet fait sortir des peurs. Typiquement, la densification compte parmi ces peurs urbaines. Pensez ! Un immeuble qui va rompre les lignes de crête avec deux, trois ou quatre étages de plus que les autres immeubles à côté ! Pourquoi pas des tours tant qu’on y est ! Les tours, les vraies, font également les frais de ces rejets a priori. Il n’est que de se rappeler les débats quant à la Tour Triangle en train de s’élever à la Porte de Versailles dans la capitale… Or, l’absence de foncier disponible dans nos villes et l’impératif de sobriété lié à l’objectif de « zéro artificialisation nette » imposeront au cours de la mandature qui s’ouvre qu’on bâtisse plus haut, voire qu’on surélève l’existant. Il est estimé aujourd’hui que 20 000 à 25 000 logements ne sortent pas de terre chaque année à cause des recours malveillants. Le remède ? Il n’est pas facile à trouver et le législateur, à plusieurs reprises, a durci les conditions de recevabilité des recours et les pénalités contre les recours infondés. On peut encore faire mieux, mais il ne sera ni possible au plan constitutionnel ni souhaitable de supprimer cette liberté d’ester contre une autorisation de construire.

Paradoxe encore quand les administrés disent dans les sondages qu’ils ne veulent plus d’augmentation de taxe foncière, et même qu’ils sont prêts la prochaine fois à voter contre un maire qui au cours du prochain mandat rehaussera cette taxe ou toute autre à sa main. Savent-ils que la construction d’un immeuble que le maire va autoriser entraînera l’arrivée de dizaines de nouveaux habitants et que ces habitants auront besoin de services ? Une classe de plus dans une école, une crèche municipale à proximité, un arrêté de bus supplémentaire dans un quartier qui se crée, une police municipale dont les effectifs devront s’ajuster, tant d’autres aménités publiques, coûteront à la collectivité et que le maire devra en trouver les financements ? Savent-ils que les communes n’ont pas le droit, ce qui est vertueux, de présenter des budgets déficitaires, et qu’ils ne disposent que de deux voies de financement, augmenter la fiscalité locale ou recourir à l’emprunt ? On ne peut nier que la pression fiscale locale soit forte et qu’elle doive à un moment donné cesser de croître, mais alors ? Cette quadrature du cercle sera bien complexe à résoudre. Ce sera un défi pour les maires élus ou réélus.

À signaler aussi comme un empêchement à construire, les embarras croissants liés à l’écologie. Certes, le ZAN est en soi un blocage et son aménagement actuel ne donne pas satisfaction aux élus. La liberté d’user uniformément sur le territoire d’un hectare, solution rustique imaginée par le Sénat, apporte de l’oxygène mais ne prend pas en compte les situations très différentes des communes entre elles. Le législateur triturera encore la loi ZAN en tentant de la rendre plus aisément applicable et des propositions sont sur le tapis. Pour autant, l’impérieuse nécessité de ralentir jusqu’à arrêter la consommation de terrains s’impose pour lutter contre un dérèglement climatique dont les effets sont visibles et dans certaines communes, dont le nombre croît, insupportables et dangereux. Si seulement le ZAN était le seul frein technique et juridique ! Au-delà, les enquêtes de toutes sortes liées à la protection des espèces florales ou animales protégées et les oukases des autorités compromettent tellement de grands projets que les maires en conçoivent un écœurement. Des mois de travail, des années parfois, des frais engagés dans le lancement d’opérations qu’un simple arrêté préfectoral pourra mettre à bas… L’insécurité juridique affecte aussi les documents d’urbanisme fondamentaux : les plans locaux d’urbanisme intercommunaux sont de plus en plus fréquemment attaqués pour un défaut mineur, qui contraint à reprendre à nouveau la copie, ouvrant de longues séquences sans contribution, les acteurs ne disposant pas des règles du jeu. L’État va-t-il avoir à cœur de simplifier, d’aider les maires en amont pour leur éviter des faux pas mineurs ?

Enfin, les circonstances vont-elles être assez sereines pour que les ménages, partout en France dans nos communes de toutes importances, soient en situation d’acheter pour se loger ou pour investir ? On ne saurait oublier que depuis deux ans les maires ne signent pas beaucoup de permis de construire parce qu’il ne leur en est pas demandé… La promotion va-t-elle repartir comme le gouvernement le veut, jusqu’à poser un cap de 400 000 unités par an selon la propre visée de Sébastien Lecornu ? Les prévisions de la filière sont bien en-dessous. Or, l’offre ne redémarrera pas si la demande ne s’exprime pas assez fort. Le prêt à taux zéro et le dispositif Jeanbrun sont incitatifs, mais on ne fait pas boire un âne qui n’a pas soif : les Français sont-ils à ce jour et seront-ils dans les années qui viennent volontaires pour acquérir un logement ? L’élection présidentielle qui approche, les guerres en Europe, les circonstances économiques et sociales, notamment la remontée du chômage ou la probable hausse des taux d’intérêt, et bien d’autres considérations ne vont-elles pas contrarier la volonté des maires vertueux de bâtir ? En outre, l’actif résidentiel est essentiel, sans discussion possible, mais les projets sont désormais mixtes, avec des bureaux, des commerces, de la logistique de proximité, des résidences gérées : le moins qu’on puisse dire est que la visibilité sur les besoins de ces actifs s’est réduite. À l’exception des résidences étudiantes et des EHPAD, les perspectives sont plus troubles pour les autres. 

En somme, la bataille de la construction dans nos communes pilotées par des maires qui étrennent leur mandat est loin d’être gagnée. Sans conteste, la victoire dépend surtout de la capacité des habitants à vouloir vraiment, sans arrière-pensée, que nos villes et nos villages offrent plus de logements et que leur urbanisme se renouvelle. Pas gagné quand les circonstances conduisent plutôt les Français au repli et à la protection en réaction aux menaces du monde… Les maires vont devoir faire preuve d’audace et s’assigner un rôle d’entraîneur de l’opinion, au péril de leur popularité, et non attendre des signaux forts de la part de leurs administrés, qui peineront à vaincre leurs contradictions. On n’ignore pas que ce sont les élus qui jouissent de la côte la plus flatteuse et ils sont ainsi les mieux placés pour orchestrer un réveil de la production immobilière. Un maire qui y croit pour une ville qui croît. Un adage de plus. 

Henry Buzy-Cazaux
Président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers