Dix ans ou presque que le logement a perdu dans la politique générale la place de choix qu’il avait occupée depuis la fin de la deuxième guerre mondiale. La Reconstruction a d’abord été immobilière avant d’être économique dans son ensemble et les décennies qui ont suivi n’ont jamais dégradé le statut politique du logement. Certes, les Présidents de la République successifs, les gouvernements n’ont pas tous assigné à ce dossier la même importance, notamment au plan budgétaire. Pour autant, il a toujours été bien traité. L’accession au pouvoir du Président Macron a marqué une inflexion indéniable, avec des décisions de réduction budgétaire assumées, des discours peu amènes sur l’investissement immobilier et une pensée à part entière au sommet de l’État sur la préférence supposée des Français pour l’usage au détriment de la propriété. 

Dix ans aussi que la filière du logement ferraille avec les exécutifs successifs, plus ou moins aidée du parlement selon les périodes, pour réhabiliter le sujet du logement et faire entendre raison aux pouvoirs publics, et qu’elle a le sentiment humiliant de se battre en vain. La raison, c’était démontrer que les besoins étaient de moins en mois satisfaits, que les ménages cherchent à acheter un logement accessible ou à le louer, sur l’essentiel du territoire, et pour l’essentiel de la population, les étudiants, les actifs, les seniors. Les indices ont très vite étaient évidents: un jeune sur trois qui renonce à une école ou une université faute de trouver un logement dans la ville concernée, un salarié sur quatre qui refuse un emploi pour la même cause, et des tensions sociales liées à la suroccupation ou à l’impossibilité de décohabiter après un divorce. 

Pourtant, les pouvoirs publics n’ont pas pris de mesure forte. Ils ont mégoté. L’annonce de la fin programmée du Pinel par exemple ne s’est doublée d’aucune anticipation pour inventer un statut fiscal de droit commun équitable et durable. Les responsables politiques ont sous-estimé la réalité. Ils n’ont ajouté foi aux alertes ni des professionnels ni du monde associatif ni des élus locaux. Dans le même temps, ils ont multiplié les contraintes attachées à la propriété, en particulier pour la transition écologique et la transformation du parc, mais aussi en renforçant toutes les régulations, concernant les loyers ou les locations meublées de courte durée. 

Pourquoi nos responsables politiques ont-ils mis tant de temps à agir positivement pour le logement? Et pourquoi aujourd’hui un Premier ministre qui semble obsédé par les questions de logement au point de s’exprimer lui-même, en laissant à son ministre le seul soin de préciser ou de développer? Analyse d’un étrange retournement de situation.

D’abord la situation du marché ne s’arrange pas et les conséquences sont lourdes. Les rentrées fiscales attendues de la relance de la construction neuve, en milliards de TVA, ne sont pas constatées, sans compter les taxes y afférentes pour les collectivités locales, telle la taxe foncière, la plus conséquente. Le marché de l’ancien, qui était réparti, se grippe de nouveau. Celui de la rénovation manque notoirement de dynamisme et les artisans du bâtiment s’en ressentent. Bien sûr, les ménages sont les premières victimes de cette dégradation, dont la difficulté à se loger ne fléchit pas. Le gouvernement ne peut s’accommoder de voir sans broncher les indicateurs dans l’orange sinon dans rouge, avec à la clé une croissance affectée, des licenciements dans la filière, un moral des entreprises en berne, et des tensions sociales toujours vives autour de la question de l’habitat,dans le privé comme dans les HLM, où la file d’attente évaluée naguère par l’Union sociale pour l’habitat flirte désormais avec les 3 millions de demandeurs. 

Ensuite, le gouvernement ne peut supporter que ses plus récents gestes en faveur de la relance du logement n’aboutissent pas. Il avait fondé de vrais espoirs dans le dispositif Jeanbrun, à ce jour déçus. En cause des raisons exogènes, le climat politique interne, l’inflation des carburants, des matériaux et des taux d’intérêt venant du conflit entre les États-Unis et l’Iran, mais il n’empêche que l’avion ne décolle pas. Il faut dire que la prescription de la loi de finances imposée par 49.3 n’a pas été à la hauteur des remèdes préconisés, par exemple par le rapport Daubresse-Cosson commandé en son temps par la ministre Valérie Létard et que François Bayrou avait fait intégrer au projet de loi de finances pour 2026, avant que le Béarnais ne soit congédié par l’Assemblée nationale, qui ne lui a pas voté la confiance. Monsieur Lecornu, lui succédant à Matignon, a écouté Bercy, plus préoccupé par les comptes publics à l’instant t que par leur redressement.  Alors on retouche l’ordonnance pour lui donner plus de puissance, et on verra si la vigueur de la relance est au rendez-vous. Tout cela est quand même très laborieux, et témoigne que le sommet de l’État est loin des forces vives. Lesquelles ne peuvent que se réjouir de ce qui vient, mais avec la satisfaction amère que le traitement administré soit plutôt bon, mais tellement tardif et que son impact ait été dilué. Il faut aujourd’hui que le Premier ministre sorte le grand braquet, promettant une loi ambitieuse et audacieuse…dont il faudra encore qu’elle soit votée par une Assemblée nationale éclatée, et avec des risques d’altération par Bercy, décidément loin de la vraie vie. À cet égard, on fondera des espoirs dans la personnalité de David Amiel, ministre de l’action et des comptes publics de la France, qui connaît bien le logement et le tient pour un levier du rétablissement du pays.

Enfin, il y a le Rassemblement national, que même le patronat prend aujourd’hui au sérieux et estime aux portes du pouvoir. Le bloc central, comme il est convenu de le nommer, où figure le parti présidentiel, a bien vu que les parlementaires RN votaient sans état d’âme les mesures favorables à la relance du secteur. On reste discret sur cette complicité de fait, au sein même de la filière immobilière. Au fond, ce phénomène n’exige pas de publicité. Plus compliqué en revanche de laisser à la veille des élections présidentielles le  RN développer des marqueurs différenciants, de nature à séduire des électeurs, parmi les propriétaires en particulier: le plan qui vient d’être présenté à Marseille en grandes pompes ne néglige pas des thématiques fortes du RN, qu’on parle de l’attribution des HLM ou de l’atténuation des effets de la transition environnementale. Les maires vont si la loi est votée décider en dehors du contingent préfectoral de la totalité des bénéficiaires de logements sociaux, ce qui ne fait pas l’unanimité dans les rangs des acteurs HLM. Par ailleurs, un bailleur pourra continuer à louer une passoire énergétique s’il s’engage à réaliser les travaux qui amélioreront la performance de son logement: on sait que le RN a jusqu’à présent été la seule sensibilité à relayer les plaintes des propriétaires et des administrateurs de biens, jusqu’à inquiéter les diagnostiqueurs immobiliers. La proposition de loi de la sénatrice Amel Gacquerre, oh combien sans affinité avec le parti d’extrême droite, mais proche du terrain, avait écrit un scénario réaliste…que le gouvernement aura mis deux ans à reprendre. L’avoir fait plus tôt eût sauvé des logements locatifs, rassuré des milliers de bailleurs et de locataires, et accessoirement pris de vitesse un RN dont la stratégie consiste à écouter les désarrois des citoyens quand les partis de gouvernement ne les mesurent pas toujours. 

Le gouvernement, en outre, vient de confier une mission sensible au président de l’Union de la propriété immobilière (UNPI), Sylvain Grataloup, en vue de rééquilibrer les rapports entre propriétaires et locataires, présupposés excessivement favorables aux seconds après maintes modifications de la loi originelle du 6 juillet 1989. Le choix même de la personnalité du rapporteur envoie aux propriétaires un signal agréable à leurs oreilles, d’autant que le ministre de la ville et du logement n’a pas caché son souhait de renforcement des dispositifs permettant l’expulsion plus aisée et plus rapide des mauvais payeurs… Voilà encore une thématique qu’un certain traitement pourrait priver le RN de positions saillantes, à la rescousse des bailleurs estimant le droit de propriété plus malmené et méprisé que jamais depuis l’arrivée à l’Élysée d’Emmanuel Macron. 

En somme, tout se passe comme si le logement, ignoré par les gouvernants pendant près d’une décennie, se trouvait paré de tous les avantages. Il constitue une partie du salut économique par la création de richesse du pays, une réponse au besoin d’apaisement de la nation…et un territoire politique à préempter d’urgence avant qu’un parti qui a le vent en poupe n’en fasse un sujet de combat. L’histoire s’accélère pour la relance volontariste du secteur, et au fond, pour reprendre une distinction qu’Emmanuel Kant, devenu vieux et sage, établissait: la raison peut s’imposer par vertu -le métaphysicien en lui en avait toujours été persuadé- ou par calcul. Et après tout, cela importait peu selon lui pourvu qu’elle s’imposât. CQFD.

Henry Buzy-Cazaux,
président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers