Le marché des logements neufs acheté par des ménages investisseurs ne repart pas, alors qu’on attendait beaucoup du dispositif fiscal Jeanbrun. Les raisons en sont multiples. La situation révèle surtout trois réactions différentes de la part des Français, s’adaptant à un univers troublé peu propice à la confiance, qui a toujours constitué la condition majeure des acquisitions résidentielles et de l’endettement de long terme. Portrait d’une France de l’investissement qui se coupe en trois.

Le temps est révolu où le goût des Français pour la pierre se jouait de l’adversité, ou plutôt des adversités. Les coups de canif fiscaux ont toujours existé et chaque loi de finances a comporté un ou deux gestes malheureux envers l’immobilier, souvent passé inaperçu jusqu’au décodage de la loi promulguée, parfois soulevant des débats. Qu’importe, il semblait aux ménages que le solde net restait positif. Même constat pour les taux d’intérêt, si l’on exclut la période de forte inflation il y a deux ans, qui a purement et simplement empêché l’accès au crédit de dizaines de milliers de ménages. Enfin, l’ambiance économique, sociale et politique, sans n’avoir aucune influence sur le moral des troupes, ne parvenait pas par le passé à avoir raison de l’envie des ménages de devenir propriétaires. Il semble que cette résilience, pour reprendre un terme à la mode, ne soit pas intacte. Ainsi, le dispositif Jeanbrun, auquel on peut objectivement trouver pour l’investissement locatif dans le neuf de réelles vertus, n’a pas à ce jour l’efficacité qu’on était en droit d’en attendre. Les promoteurs constatent que le redémarrage n’est pas au rendez-vous comme ils le croyaient. Certes, la situation générale du pays tempérait leur ardeur. Pour autant, ils attendaient mieux. Il est probable que désormais les ménages français réagissent à leur environnement de façon plus nuancée que naguère ou surtout jadis, conduisant les observateurs à plus de finesse dans l’analyse et à un optimisme plus prudent. Biopsie d’un marché convalescent, qui peine à retrouver son énergie.

Une première évidence s’impose: alors que des messages entraînant du ministre de la ville et du logement, homme de communication, de la filière professionnelle et de la presse inclinent à investir grâce au Jeanbrun, alors que ce dispositif était attendu comme le messie, une fraction importante de la population cible -les ménages à revenus intermédiaires et supérieurs- résiste et ne franchit pas le pas. On n’assiste pas au raz de marée généralement observé quand un dispositif nouveau (l’attrait de la nouveauté fiscale a toujours fonctionné) et qui a du souffle voit le jour, avec des bulles de vente ou des bureaux de promoteurs pris d’assaut et très vite des études notariales en surchauffe. Cette période est derrière nous. La cause est à rechercher dans la gravité de la situation mondiale et nationale. Rien ne va plus, dans des proportions inédites, avec une multiplicité de dérèglements exceptionnelle. Dans ces circonstances, les Français ne se projettent pas et vivent dans l’instant, en particulier quant à l’usage de leur épargne ou de leur capacité d’emprunt. Ils réservent ces moyens pour le cas où un coup dur interviendrait. On n’ignore pas que les crédits à la consommation ont de plus en plus souvent cette utilité. Au rang des peurs qui les paralysent, la remontée du chômage, la hausse des taux d’intérêt, l’explosion du prix des carburants qui les désolvabilise comptent parmi les plus taraudantes.

Pourtant, on doit à l’honnêteté de reconnaître que l’encéphalogramme du marché du neuf n’est pas plat. Une illustration: lors du Salon de l’immobilier de Toulouse, l’une des métropoles traditionnellement les plus active au plan immobilier, qui s’est tenu quelques jours à peine après la promulgation de la loi de finances qui a créé le Jeanbrun, quelques promoteurs s’étaient inscrits au dernier moment et ont enregistré des contacts qualifié, qui se sont transformés en investissements. Qui sont ces ménages qui passent outre les peurs et les paralysies? Ceux qui ont fait leur deuil d’une situation sereine dans leur pays sinon dans le monde et ont décidé de tracer leur chemin, pour leurs projets professionnels comme pour leurs intentions patrimoniales. Ils ont choisi l’indifférence. On les entends s’exprimer d’ailleurs et soutenir que de toute façon « il faut bien vivre ». Du cynisme? Peut être. L’ambiance actuelle y mène. En tout cas, ces Français optent pour l’envie d’avoir envie, pour parodier Johnny Hallyday. L’expression est juste: ils se forcent à garder l’envie, nonobstant tout ce qui pourrait l’éteindre ou en tout cas l’émousser. Les plus jeunes ménages sont surreprésentés dans cette catégorie, parce qu’on ne peut nier que cet allant soit l’apanage, non exclusif certes, de la jeunesse. La France peut se réjouir que la création d’entreprise y reste active, dans un contexte tellement dégradé et anxiogène. Elle le doit à la force de caractère de cette catégorie de Français, sans doute lassés d’attendre une amélioration des conditions, et qui veulent avancer. L’investissement immobilier leur permet de se réaliser, pour autant que leur banque les suive.

Et puis il y a la dernière catégorie, celle des ménages habités de la conviction que la pierre offre un atout unique: écrire son parcours et préempter l’avenir. C’est au-delà de la valeur refuge, qui préserve l’épargne qui y a été placée, protège de l’inflation et garantit une retraite par capitalisation. Plutôt une empreinte tracée et laissée, transmissible, qui vous prolonge. Cet état d’esprit ressortit à la volonté de s’engager dans l’avenir avec la certitude que la solidité de l’immobilier, l’actif lui-même et la demande locative aussi, sont des rails posés pour asseoir le futur. Il se pourrait que cette catégorie croisse et embellisse. Elle est dans la croyance et le monde dans lequel nous évoluons va redonner aux croyances, religieuses ou laïques, leurs lettres de noblesse. Au fond, il est même à espérer que les Français acquièrent ce lien là avec l’immobilier, qui ancre dans la vie et la fonde, alors que tous les repères volent en éclat sans exception. Une sorte d’antidote et d’élixir. On saura dans les mois qui viennent si le Jeanbrun est perçu comme le moyen d’ancrer des existences, rien moins que cela, et si les Français qui attendent cela de l’immobilier locatif résidentiel sont une espèce en voie de développement, qui peut l’emporter sur les frilosités et les tétanies, et même prendre le dessus sur les seules envies audacieuses d’aller de l’avant.

Henry Buzy-Cazaux,
président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers