Ce sont deux histoires contraires, une heureuse et une malheureuse, les deux concernant des professions de l’immobilier. La première est celle des diagnostiqueurs techniques. Cette jeune profession est apparue à la fin des années 90, lorsque la loi a imposé pour les logements collectifs à la vente un mesurage de la superficie. Cette obligation résultait de la proposition de loi du député-maire du Perreux, Gilles Carrez, ainsi passé à la postérité grâce à ce texte populaire en faveur de la transparence. La succession d’une dizaine d’obligations nées d’initiatives législatives a conduit à la création d’un corps professionnel à part entière, avec un dispositif de formation courte permettant la reconversion en trois mois, assorti d’un système de certification. Cette profession entrée en quelque sorte par effraction dans la chaîne de valeur du logement a d’entrée de jeu agacé les propriétaires vendeurs ou bailleurs… jusqu’à inquiéter au plus haut degré quand elle a été chargée de définir la performance énergétique des logements. Les diagnostiqueurs ont à la fois acquis un statut dans l’opinion et ont été plus critiqués que jamais lorsque la loi Climat résilience de 2021 a instauré un régime d’interdiction de location des logements énergivores… Le diagnostiqueur s’est acquis un statut de censeur, certes respecté mais dont les compétences et le crédit sont épiés.

Plusieurs épisodes politiques ont fait des diagnostiqueurs des acteurs majeurs de l’immobilier. On citera par ordre chronologique le rapport sur la filière des diagnostiqueurs et le DPE commandé par Lionel Causse, alors président du Conseil national de l’habitat, à un groupe de travail ad hoc, puis un rapport de ce même député signé en son nom en juillet 2025 pour améliorer le fonctionnement de la profession. Quelques mois plus tôt, en mars 2025, la ministre Valérie Létard a travaillé à un plan de fiabilisation des diagnostics de performance énergétique et plus largement du travail des diagnostiqueurs. Elle a confié à cette occasion deux missions, l’une au député Daniel Labaronne pour examiner la pertinence et la faisabilité d’un ordre professionnel des diagnostiqueurs et l’autre en vue de créer des cycle de formation d’enseignement supérieur post bac diplômant menant au métier de diagnostiqueur et d’améliorer les formations courtes existantes. Ce second rapport a été rédigé par l’auteur des présentes lignes, au titre en particulier de sa connaissance des formations professionnalisantes dans l’immobiler.

Enfin, et c’était une proposition du rapport Labaronne, le ministre de la Ville et du Logement a provoqué le jeudi 21 mai dernier la tenue des premières Assises nationales du diagnostic technique. Elle mèneront avant la fin de l’année à la signature d’un engagement des syndicats de diagnostiqueurs, sans doute pour l’adhésion à une charte de déontologie commune, à une organisation commune faîtière, et à la création d’un ou deux parcours de formation communs, plusieurs niveaux étant souhaitables.

Clairement , les diagnostiqueurs sont passés de l’ombre ou de l’opprobre à la lumière. On ne peut pas en dire autant des agents Immobiliers et des administrateurs de biens. Ils attendent depuis 2014 et la loi ALUR un décret d’application qui permettra l’entrée en vigueur de l’obligation de formation minimum avant que quelqu’un puisse exercer la transaction et la gestion. La FNAIM a fini par faire condamner l’État au début de 2025 : le Conseil d’État à enjoint au gouvernement de prendre le décret dans les six mois… Rien un an plus tard. En cause les secousses politiques du pays, qui a multiplié les gouvernements. Il n’en reste pas moins vrai que cela urge : en jeu la sécurité des ménages, face à des négociateurs ou des gestionnaires manquant de repères et insuffisamment formés pour conseiller les ménages.

Pourquoi ce texte, écrit, réécrit, sur lequel toutes les administrations centrales compétentes se sont penchées et prononcées, n’est-il pas encore déféré au Conseil d’État? Deux sujets et un oubli qui bloquent tout. Faut-il d’abord obliger à une formation, dont la durée a été consensuellement fixée à 42h, qui soit dispensée de façon présentielle, distancielle sans condition ou distancielle synchrone, avec un formateur et des apprenants qui se rencontrent au même moment à distance ? Soyons clairs : la profession est prête à se retrouver sur le moyen terme du distanciel synchrone. Plus de sujet donc et il faut que le ministre de la Ville et du Logement l’acte. Ensuite, un établissement qui forme les futurs professionnels peut-il faire passer les épreuves attestant que les connaissances ont été acquises ? Oui bien sûr. Nul besoin d’aller mobiliser à grands frais les CCI comme cela a été évoqué pour le contrôle de compétence. Les organismes de formation seront eux-mêmes surveillés quant à l’intégrité et à l’objectivité des contrôles.

Un oubli enfin, les salariés portés, écartés pour des raisons incompréhensibles, doivent être réintégrés dans le texte, que la première version préparée par Valérie Létard avait mentionnés. Ce sont quelque 3 000 négociateurs par an qui choisissent d’exercer la négociation sous le statut de salarié porté par une société d’ingénierie sociale et accomplissant des missions pour une agence ou un réseau de mandataires. Ces personnes exercent dans la limite fixée par la loi sur le portage : elles reçoivent une mission quand les effectifs d’une agence ou d’un réseau ne suffisent pas pour faire face à l’activité du marché ou lorsque des compétences spécifiques font défaut, par exemple pour un marché local donné -inconnu des collaborateurs de l’équipe constituée – ou un segment de marché particulier, tel les locaux commerciaux ou industriels. Au nom de quoi le décret va-t-il  les oublier, c’est-à-dire les exclure par son silence de la future obligation de formation ? Là encore, le ministre de la Ville et du Logement marque son exigence de compétences pour tous et ne permet pas des distinctions métaphysiques.

On voit bien en tout cas que l’estime circule. Les agents immobiliers et les administrateurs de biens se sont sentis attaqués par la loi ALUR : en réalité le législateur avait témoigné de sa considération  envers ces professions. D’évidence elles ne sont plus perçues comme prioritaires au moment de les aider à se hisser plus haut. C’est triste.

Ainsi va la vie politique, et ainsi va l’estime qu’elle porte aux métiers de la filière. Comme toujours, il appartient aussi aux métiers eux-mêmes de se demander pourquoi il ne jouissent pas de plus de considération. Certes, par différence avec les diagnostiqueurs, le public peut se passer d’eux et agir directement pour vendre ou louer. Ce point est majeur. C’est peut-être aussi que leur valeur ajoutée n’est pas assez visible. Justement: que l’Etat les aide à grandir, dans l’intérêt des ménages.

Henry Buzy-Cazaux

Président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers