La production de logements collectifs comme de maisons individuelles ne décolle pas, malgré un arsenal de mesures bien senties. En cause une ambiance peu propice à se projeter vers le futur et à investir, certes, mais aussi un abattement de la filière professionnelle, mélange de lassitude et de nostalgie stérile.

Les chiffres de production des logements neufs ne sont pas pas bons. On a beau les atténuer en prenant les pires indicateurs de l’histoire, difficile de trouver un moment de notre histoire où la construction résidentielle neuve soit allée aussi mal. Il faut revenir après guerre pour retrouver des niveaux comparables. Les statistiques officielles les plus récentes ne démentent pas les tendances constatées jusqu’alors. Ainsi, en juin 2026 on a enregistré 4,8% d’autorisations de construire délivrées de moins qu’en mai. De juin 2025 à juin 2026, c’est -8% par rapport à la moyenne des cinq années précédentes. Les ventes de logements neufs ont cru en revanche de 4,3% en collectif, mais le volume des logements mis en vente a baissé de 12,7%, qui s’analyse en une baisse de 11,5% pour les appartements et de 28,4% pour les maisons individuelles. Ce sont les ventes en bloc, à des acquéreurs institutionnels, qui portent le marché, représentant aujourd’hui une petite moitié de la totalité des ventes (44,7% exactement ): au 2e trimestre, ces ventes étaient en progrès de 2,5% par rapport au premier trimestre 2026. Les seuls bailleurs sociaux ont acquis sur la période 7,5% de plus qu’au premier trimestre de l’année, et on peut s’en réjouir.

Il reste que tous les indicateurs de la chaîne de valeur virent au rouge, et que les achats en bloc sauvent l’appareil de production, de façon artificielle. La part qu’ils occupent dans le marché est devenue excessive, parce que le marché total s’est réduit considérablement. En clair, ce chiffre constitue une relative bonne nouvelle et la dépendance aux grands acquéreurs contre les ventes au détail à des ménages ne témoigne pas de la santé du secteur, ces clients majeurs dépendant eux-mêmes des politiques publiques.

On peut comprendre dans ce contexte que ni les promoteurs, ni les constructeurs, ni les conseils en gestion de patrimoine indépendants, ni les notaires n’ait une envie urgente et irrépressible de développer de nouveaux programmes ou de céder de l’immobilier d’habitation neuf. Ce qui est surprenant et mérite une analyse, c’est que les mesures mises à la disposition des acteurs de la filière ne provoquent pas le sursaut attendu. Ni le dispositif d’amortissement des investissements locatifs neufs, ni la défiscalisation des dons manuels jusqu’à 100000€ pour l’achat de logements neufs, résidences principales des bénéficiaires ou de leurs locataires, ou encore pour le financement de travaux énergétiques d’un logement existant n’ont les effets escomptés sur la demande. En fait, c’est la grande dépression. Dans le logement ancien, le marché garde une activité correcte, sous-tendue par les besoins liés aux événements de la vie, naissances, décès, mobilité professionnelle ou pédagogique essentiellement, avec des prix qui se sont assagis partout en France: pour autant, les volumes sont en retrait de l’ordre de 20%!par rapport aux meilleures années, ce qui est non négligeable. Que faire?

Les causes sont connues, l’ambiance géopolitique internationale, la situation économique et sociale interne et les incertitudes liées aux élections présidentielles. Tout de même, ce manque quasi total d’efficacité des dispositifs d’encouragement à quelque chose d’historique. Il trouve d’abord son origine dans l’abattement de tous les acteurs du neuf, après des années éprouvantes, qui ont mis à mal les entreprises et leurs équipes et noirci les esprits. Il y a aussi ce qu’on pourrait appeler la nostalgie politique: on entend encore le regret des mesures de défiscalisation, le Pinel, quand on ne cite pas le Scellier ou le De Robien. C’est aussi la nostalgie d’un état antérieur de la France: on évoque un fiscalité moins confiscatoire, des taux d’intérêt plus hauts qu’aujourd’hui…mais gommés par une inflation et une croissance qu’on ne reverra jamais. Il appartient à la filière de sortir de sa torpeur et au passage de compter sur elle plus que sur l’Etat !Innover dans les process de construction, faire preuve d’ingéniosité pour réduire le coût des opérations et du foncier sont des impératifs catégoriques. La filière doit également mesurer qu’elle porte le moral des ménages et non l’inverse: l’investisseur ou l’accédant ne vont pas supplier qu’on leur vende un logement… Les Français accumulent l’épargne par peur de l’avenir et ce sont les professionnels qui ont la mission de les rassurer sur la pertinence de transformer ces réserves ou encore leur capacité d’emprunt en patrimoine
immobilier.

L’actuel ministre du logement a deux rôles à jouer: créer les conditions civiles et fiscales d’un marché actif – le Jeanbrun dans l’ancien contenu dans le projet de loi de relance et de décentralisation pour le logement complètera la panoplie des mesures fortes, ainsi que les autres dispositions du texte-, et entraîner les énergies qui s’essoufflent. Sans le second booster, le premier sera sans résultat. Il est d’autant plus urgent que la communauté professionnelle se meuve vers le progrès et la réussite que les Français risquent de s’habituer à l’éloignement de l’immobilier. Le logement est en train de passer à basse tension, et pourrait ne plus trouver les ressorts pour accélérer et répondre aux nécessités. La lutte contre l’asthénie collective est une œuvre prioritaire. La torpeur et la nostalgie ne sont pas des options acceptables. Sauver la France de la déprime constitue désormais l’enjeu. Va-t-on longtemps s’accommoder d’un pays dans lequel le ministre de l’Économie peut s’exprimer dans les médias en se réjouissant d’une croissance trimestrielle de 0,2%, assimilée à un rebond parce qu’elle corrige une croissance négative de -0,1% au premier trimestre ? Le redémarrage de l’activité immobilière pourrait à soi seul porter près d’un point de croissance du produit intérieur brut ! C’est sur cette puissance qu’il faut miser, pour réduire notre déficit et nous redresser, loger les Français et leur donner une sécurité patrimoniale. Loin des tentations de surfiscaliser un pays qui ploie sous les prélèvements et les taxes et perd son envie de vivre.

Henry Buzy-Cazaux,
président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers