Peu savent que les 2/3 des logements privés loués en France sont gérés par leurs propriétaires particuliers, avec une orthodoxie aussi discutable que variable. C’est le succès des politiques publiques qui est menacé par cette étrange situation. Il faut par tous moyens utiles que les administrateurs de biens gagnent la confiance… et la méritent, pour que leur rôle dans le pilotage du parc locatif privé s’accentue. Un sujet économique pour la filière, un sujet citoyen surtout, à prendre sa sans délai à bras le corps.

On s’accommode dans notre pays d’une étrange situation, tout à fait exceptionnelle si l’on compare la France à d’autres pays et si l’on prend en considération les enjeux patrimoniaux: les deux tiers du parc locatif privé sont gérés par les propriétaires qui le détiennent, en direct, sans concours d’un professionnel. Les administrateurs de biens, pour le dire à l’inverse, n’ont en mains qu’un tiers des quelque 6,5 millions de logements loués à des tiers et acquis par des investisseurs particuliers à des fonds d’investissement. Pour être tout à fait précis, une portion congrue de ces biens appartiennent à des investisseurs institutionnels, sociétés foncières ou encore SCPI. Ce sujet mérite une analyse spécifique à laquelle on se livrera pas ici: pourquoi seulement 3% environ du parc locatif privé est-il dans les actifs de ces grands propriétaires? D’autant que cette situation correspond à une dégradation: dans les années 80 encore, le parc locatif de nos villes importantes ou des villes moyennes les plus attractives était pour un cinquième la propriété de ceux que on nomme affectueusement les zinzins (pour les investisseurs institutionnels, avec les liaisons qui conviennent). 

Quoi qu’il en soit, c’est aujourd’hui sur le retail, à savoir les ménages, que repose la mission de loger les locataires français qui n’ont pas accès au parc HLM, l’autre partie du parc locatif. Cette partie-là, propriété des organismes de logement social, bénéficie d’une gestion professionnelle par définition puisque les bailleurs qui en sont propriétaires l’exploitent eux-mêmes. Comment les ménages dans notre pays peuvent-ils ne pas avoir le réflexe de confier à des spécialistes l’élément de leur patrimoine qui a sans doute la plus grande valeur, au-delà de leur résidence principale? On sait en effet, selon les marchés, que cet actif vaut entre 150000 et 500000€, ces évaluations pouvant être largement dépassées si un investisseur fait le choix de loger des familles, dans des logements plus grands et plus chers. 

La filière comme les ménages semblent s’accommoder de ce taux de pénétration professionnelle très faible au regard non seulement des actifs concernés, mais aussi des risques associés à ce type d’investissement. L’encadrement juridique, civil et fiscal, complexe et mouvant, différent même selon les communes, les obligations liées à la transition environnementale, à la décence, les circonstances économiques et sociales troubles qui majorent les impayés -risque majeur de l’investissement locatif-, l’obsolescence de nos immeubles et la nécessité de les remettre à niveau technique satisfaisant, tout devrait incliner les propriétaires bailleurs à déléguer la gestion de leur bien, pour l’optimiser. Non seulement ce réflexe n’existe pas, mais on peut redouter la volonté revendiquée -certains la verbalisent- de se passer de professionnels, par suspicion quant à leur utilité, leur valeur ajoutée et finalement leur efficacité et donc le rapport qualité prix qu’ils proposent. Le problème pourrait au fond être indifférent, malgré son caractère singulier. Seulement voilà: les politiques publiques, à commencer par le respect strict des règles du jeu juridique, ne s’en portent pas bien.  

On s’empressera d’exonérer de toute responsabilité les associations représentatives des propriétaires et des locataires: elles déploient leurs meilleurs efforts, comme le font les ADIL (Associations départementales pour l’information sur le logement), en sorte que les parties soient avisées et connaissent leurs obligations respectives. Il reste que le marché non intermédié de la location malmène malgré lui l’orthodoxie juridique. Il ne saurait être question de prétendre que le marché intermédié ne souffre aucun reproche: des enquêtes, menées de façon régulière par l’Etat et par les organismes représentatifs des consommateurs, révèlent malheureusement le contraire… avec néanmoins une sérieuse avance quant à la rigueur par rapport aux particuliers. Comment dans ce contexte faire avancer l’intermédiation? D’abord, la filière professionnelle doit s’interroger et se demander si ses standards de service sont assez élevés ou s’ils sont assez visibles. On en revient à l’intuition de Mickaël Nogal, député de la première législature de l’ère Macron, qu’il était vital de conduire les bailleurs vers la gestion professionnelle en menant les cabinets d’administration de biens à garantir systématiquement contre les impayés de loyer et les déprédations, c’est-à-dire à assurer un rendement locatif sans aléa. Une proposition la FNAIM, qui peut paraître à contre-courant de notre histoire budgétaire, mérite pourtant attention: au-delà de la déductibilité fiscale des honoraires de gestion, pourquoi ne pas permettre aux bailleurs qui donnent mandat d’abattre de 20% leurs revenus fonciers déclarés et imposés? 

Les décideurs publics seraient bien inspirés d’ouvrir la réflexion avec les syndicats d’administration de biens sur cette problématique: sans cela, la réussite des politiques publiques, la mutation écologique notamment, mais d’autres non moins importantes telles que la lutte contre les marchands de sommeil, contre l’indignité

des logements, contre la discrimination à l’entrée ou encore l’observance de l’encadrement des loyers, sera  compromise. Le paradoxe de l’autogestion du parc locatif privé est intenable, comme tous les paradoxes à un moment donné. Ce sont des luxes et l’heure n’est plus aux luxes dans notre pays. Celui-là a de très  fâcheuses conséquences, que l’État ne peut plus s’offrir au détriment des locataires et des investisseurs,  qui rêvent au fond d’être sécurisés par des tiers de confiance.

Henry Buzy-Cazaux,
président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers