Comme à chaque élection présidentielle, les acteurs du logement et les ménages s’attendent à la mise en œuvre d’une politique en rupture avec les précédentes, l’élu(e) désirant marquer de son empreinte la stratégie pour l’habitat des Français. Ce qui a pu valoir lors des précédentes échéances risque fort de ne pouvoir se reproduire : la dictature du réel va réduire à néant les envies d’idéologie. Si les promesses programmatiques sont différenciantes, la politique possible à l’aune des contraintes et de la situation du logement dans le pays s’imposera, sans originalité ni fantaisie.

De l’avis de tous les observateurs de la politique, la campagne de la prochaine élection présidentielle fera du logement un thème majeur. Pour être tout à fait honnête, on l’espère plus que cela n’est encore démontré. Certes, les nombreux candidats, près de trente-cinq au moment où s’écrivent ces lignes, en parlent tous. Aucun n’omet de mentionner que l’accès au logement en France n’a jamais été aussi fermé et chacun émet une ou deux idées fortes. Sans qu’il soit question de tomber dans le poujadisme, qui consisterait à réduire à des gadgets à destination du marketing électoral les quelques propositions émises, on cherche encore le véritable programme pour le logement. Il faut entendre par là que le logement a désormais besoin d’une authentique réflexion, un système de pensée pour parler comme les philosophes, une logique qui se tienne. Elle pourrait se vouloir plus libérale ou plus sociale, ou composite des deux, mais en tout cas elle témoignerait d’une analyse poussée et intègre, d’un diagnostic clair et du choix d’une thérapie à part entière. En lieu et place, ce sont pour l’instant des mesures impressionnistes qui nous sont proposées.

Certes, la campagne ne fait que commencer et les équipes ne sont même pas encore toutes constituées. Les journalistes qui tentent de repérer les parlementaires ou les élus locaux affidés des candidats et qui soient spécialistes du logement ont encore bien du mal, d’autant que tous les députés et sénateurs n’ont pas opté pour un champion. On procède par suppositions, en identifiant les sensibilités communes sinon les affinités ou les amitiés…que la campagne pourrait mettre à mal le moment venu. Certains sont ainsi attribués à plusieurs candidats et on voit mal au bout du compte comment ils inspireraient plusieurs compétiteurs… C’est aussi que les connaisseurs de la question du logement dans la classe politique ne sont pas si nombreux: au train où vont les déclarations de candidatures, on peinera à trouver autant d’experts que de candidats. S’agissant des figures de la société civile, l’exercice n’est pas moins difficile, avec l’embarras supplémentaire que les professionnels ne sont pas enclins à se marquer. Une fois la victoire de leur candidat acquise, ils sauront révéler qu’ils ont été faiseurs de roi, peut-être avec l’ambition d’en retirer des dividendes, qui sait une nomination au poste de ministre du logement! En attendant, la discrétion est de mise et les activités commerciales font mauvais ménage avec l’engagement politique. Cette vérité est plus forte encore avec les extrêmes: trouver un professionnel de la filière qui avoue éclairer la réflexion des extrêmes relève du défi…extrême. C’est plus simple pour les partis du socle commun, évidemment, du moins en temps normal: le crédit des partis qui ont piloté le pays depuis des lustres est tellement affaibli que revendiquer collaborer avec eux n’est pas un titre de gloire aux yeux de beaucoup de dirigeants d’entreprise.

Il reste que cette élection pourrait se démarquer des précédentes en faisant la part belle au logement, mais cet espoir, cette espérance même ne sont pas encore satisfaits. Une seule certitude à ce stade : il n’y aura pas de silence sur le logement. Deux raisons à cette victoire d’étape : la situation historiquement dégradée dans notre pays, sensible par l’essentiel des ménages, et les efforts de la communauté des acteurs du logement depuis des années, au moins la durée du second quinquennat du Président de la République en exercice, pour que ce thème soit mis sur le dessus de la pile et considéré en soi, non plus comme appendice des grandes questions, le travail, les affaires social ou l’environnement. Au passage, on dira aimablement à ceux qui ne voient pas le progrès politique à l’œuvre que l’ingratitude est malvenue: oui, la pensée générale de nos décideurs publics s’est ouverte au logement, ce qui n’était pas le cas il y a quelques années en arrière. Certes, on s’habitue au malheur, au point de ne plus savoir ouvrir les yeux sur les indices heureux ni sur les signaux favorables. Il n’est que de regarder à cet égard les textes législatifs en instance d’examen et de vote à l’Assemblée nationale et au Sénat, les projets de textes réglementaires, les missions en cours, pour se persuader que le logement n’est plus l’enfant pauvre de la pensée et de l’action politique.

De toute façon, au-delà de la campagne qui a pour objet de séduire les électeurs et de porter une femme ou un homme au pouvoir, une politique du logement sera bel et bien menée. À supposer que la campagne n’ait pas fait émerger de pensée systémique, il faudra bien qu’elle se structure après. Les ménages comme les professionnels, à l’abord d’une élection plus cruciale que toutes les autres, se demandent à quelle sauce ils vont être mangés. Les plus sociaux s’inquiètent que des libéraux, voire des ultra libéraux arrivent aux affaires et les plus libéraux tremblent qu’une gauche affirmée, sinon intégriste, ne prenne les commandes. Et s’il n’y avait qu’une politique possible demain? Plusieurs raisons plaident en faveur de la péremption des idéologies au profit du pragmatisme.

D’abord la réalité. Elle est sombre et il va falloir trouver des remèdes qui agissent rapidement, en faisant feu de tout bois. Abonder l’offre locative grâce aux investisseurs particuliers et aux institutionnels, qu’il faut aller chercher coûte que coûte. Oui, il faudra jouer de la fiscalité, non pas pour distribuer des cadeaux aux riches mais pour reconnaitre l’engagement des bailleurs, quel que soit leur profil. Non, ce moyen ne sera pas utilisé sans discernement: le pays est ruiné et Bercy navigue de port en port. Son trajet relève davantage du cabotage que de la traversée au long cours. Ceux qui revendiquent les retours sur investissement de l’immobilier n’ont pas tort, mais leur temporalité ne sera pas celle des gouvernants de demain, qui avanceront sous contraintes violentes. Il faudra que l’existant soit sauvegardé, un peu amélioré qui sait ? En tout cas, le PTZ, les Jeanbrun neuf et ancien -celui qui sera créé par la loi de relance et dedécentralisation-, les aides personnelles, les aides à la rénovation pour les plus puissantes devront être protégées. Pas glorieux de préserver les acquis sans ambition d’en obtenir davantage, mais l’honnêteté dicte de s’avouer cela, et ni le RN, LFI, le MODEM, Renaissance, le PS, les écologistes, ni personne ne fera mieux.

Dans l’impossibilité d’administrer plus de vitamines pour accélérer l’organisme, il sera salutaire de lever les freins à son progrès. Simplifier les procédures, alléger les exigences et les normes devra être obsessionnel pour le futur locataire de l’Élysée. Et qu’e, sera-t-il de ce qu’on assimile à de puissants marqueurs de gauche si la droite, l’extrême droite peut-être, accède à la magistrature suprême? On pense à l’encadrement des loyers, que l’actuel ministre de la ville et du logement va sans doute prolonger à titre transitoire pour laisser au futur Chef de l’État et à son équipe le soin de décider de son sort définitif. Quelle majorité demain, dans la situation économique et sociale du moment, supprimerait les garrots anti hémorragiques? Les contraintes écologiques continueront à être allégées pour que les ménages puissent y faire face avec moins d’aides publiques. La priorité ira au respect de la trajectoire de réduction des déficits en sorte que les marchés conservent à la France leur confiance et que les taux d’intérêt n’explosent pas: le pire ennemi des transactions, pour l’accession à la propriété comme pour l’investissement locatif, serait une hausse des taux, déjà exclusifs d’une proportion importante de la population. Elle compromettrait également les projets de construction des promoteurs, qui ne pourraient supporter le portage de leurs opérations et n’équilibreraient plus leurs bilans. Les banques d’ailleurs ne les suivraient plus.

Quant au regard porté sur le service public du logement, les HLM, il a toutes les chances d’être peu différent d’un Président potentiel à un autre: cet amortisseur social est vital dans notre économie éprouvante. Les seules différences tiendront à la conception de la gestion du parc. Il se trouve des partisans de la privatisation quand d’autres sensibilités considèrent le parc social comme un sanctuaire du patrimoine public : de toute façon, en cas de privatisation, l’État ne pourra pas ne pas demander des engagements aux actionnaires dans l’ordre de l’intérêt général. Il est certain quoiqu’il en soit que les organismes HLM devront de plus en plus donner des gages d’efficacité et que leur statut ne vaudra pas protection, dans une ère politique où l’euro investi devra rapporter avec un coefficient élevé.

En somme, on pourrait bien assister à une approche moins politicienne du logement que lors des mandats présidentiels passés. Le ministre du logement du Président élu dans quelques mois sera dans la position d’un médecin urgentiste, corseté de contraintes de toutes natures, et qui n’aura guère le loisir de faire prévaloir un style ou une méthode. Ce temps est révolu. Emmanuel Macron a probablement cru qu’il pouvait imposer au marché et au réel sa vision du logement, en présupposant notamment que la baisse des budgets régulerait les prix, rendant inutiles les aides. Il a aussi rêvé une fiscalité remise à plat : il a juste supprimé un impôt, remplacé et au-delà par la hausse du plus proche et d’autres encore. Il a enfin théorisé que les Français étaient davantage attachés à l’usage qu’à la propriété, négligeant leurs besoins de protection, pour la retraite en particulier, et de transmission, qui protège des tiers choisis. Bref, l’avenir ne sera pas à intellectualiser la politique du logement, ni à l’idéologiser, mais à la construire solide, robuste, productive. Les candidats vont s’évertuer à bâtir des programmes différenciants. À la fin, le principe de réalité rattrapera les identités et les egos et les fantasmes. « La politique est l’art du possible » : cette citation de Gambetta est d’une brûlante actualité.

Henry Buzy-Cazaux,
président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers