On a tous en tête que la propriété d’un logement au moment de la retraite constitue un atout: au moment où il faut réduire ses charges, ne plus supporter ni loyer ni charge de remboursement fera la différence. Investir dans un logement locatif viendra aussi compenser la baisse de ressources. C’est pourtant d’une autre manière que le logement peut sauver les retraités. En devenant plus accessible, il lèvera un frein attesté à la natalité: elle a tellement baissé qu’elle compromet le renouvellement des générations et la solidarité sur laquelle repose notre régime de retraite.


Le logement est associé depuis bien longtemps à la question des retraites. Face à l’affaiblissement des pensions versées par répartition, le conseil est donné aux ménages de devenir au plus tot propriétaires de leur résidence principale , au prix d’un endettement qui devra être éteint au moment de la cessation d’activité. De cette façon, les retraités n’auront plus à assumer que les charges d’entretien de leur logement quand leurs revenus baisseront, à la différence de ceux qui seront locataires et ne verront pas baisser le poids de leur dépense pour le logement. Aux futurs retraités, pour compenser le décallage entre les ressources du travail et le montant de la retraite perçue, les spécialistes de gestion patrimoniale recommandent en outre de procéder à un ou plusieurs investissements locatifs, dont les revenus fonciers complèteront utilement la retraite. En somme, acquérir un logement pour l’habiter ou pour l’exploiter constituent d’excellents moyens de préparer sa retraite.

On ne dit pas en revanche que le logement est d’abord le levier le plus puissant pour rééquilibrer notre régime à bout de souffle. Explication. Le système français de retraite par répartition est fondé sur un principe sacré, la solidarité intergénérationnelle. Pour le dire simplement, ce sont les cotisations sociales versées par les actifs qui alimentent les caisses chargées de reverser aux retraités une pension constituant leur revenu d’après activité. Le régime général et les régimes spécifiques de certaines catégories de travailleurs s’acquittent au total de 380 milliards d’euros par an auprès des retraités bénéficiaires. Cet argent devrait venir des personnes qui sont en activité, ce qui n’est le cas que pour 325 milliards d’euros. L’État et les collectivités publiques compensent les quelque 55 milliards manquant, et pour être plus précis le seul État met chaque année la main à la poche à hauteur de 40 à 45 milliards d’euros. Il n’en à évidemment plus les moyens et creuse le déficit de la France: cette contribution de l’État explique à elle seule un tiers du déficit annuel, qui s’ajoute aux précédents. Le total abyssal de notre dette est de près de 3420 milliards d’euros.

On comprend mieux pourquoi l’annonce au début de l’année par l’Institut national d’études démographiques (INED) d’une nouvelle baisse de la natalité en France et surtout d’un solde net désormais négatif entre les décès et les naissances constitue une nouvelle terrible. Pour l’exprimer par une image qui frappe, la députée Constance de Pélichy, qui a piloté une mission parlementaire sur ce sujet et a déposé une proposition de loi pour relancer la natalité, écrit que la France compte plus de cercueils que de berceaux en 2026. Cette réalité met en péril durablement l’équilibre du système. Elle se livre à une analyse complète des raisons de cette chute des naissances, qui nous ramène à l’après-guerre, et au rang des causes les plus puissantes elle identifie le coût du logement. Certes, l’ambiance générale est mentionnée dans l’étiologie à laquelle son rapport se livre, avec des conditions géopolitiques sombres, une situation interne de notre pays aux plans économique et social dégradée, notamment un chômage qui repart à la hausse, des perspectives politiques illisibles. Il est bien difficile dans ce contexte de garder l’optimisme qui incite à se projeter et à concevoir ou adopter un enfant. Pourtant, toutes les études démontrent que le désir d’enfant reste à un niveau élevé chez les 20-35 ans. C’est donc que des freins empêchent la réalisation de cette aspiration. Là intervient le logement, identifié comme le plus fort d’entre eux.

En effet, un enfant qui va naître, un deuxième ou un troisième enfant éventuellement crée le besoin d’une pièce de plus. La situation est aujourd’hui et depuis des années doublement douloureuse: l’offre de logements à louer n’a jamais été aussi faible par rapport à la demande, et l’on sait que la plupart des ménages vont d’abord recourir au statut de locataire, avant de tenter l’accession à la propriété, lorsque leur carrière sera mieux assurée; par ailleurs, le prix des loyers, en particulier dans les métropoles, est élevé, d’autant que le 2/3 pièces, adapté à un couple avec un premier enfant, concentre l’essentiel des demandes -de l’ordre de 40%. Les appartement locatifs familiaux, s’ils sont moins prisés, sont beaucoup moins nombreux: les tensions sur ce segment ne sont pas moins fortes. Il faut préciser une autre réalité: en matière de location, le candidat doit prouver sa solvabilité d’une manière rustique, par ses revenus, et un loyer supérieur de 200€ par exemple pour une pièce -une dizaine de mètres carrés à 20€ du mètre carré- de plus va exiger entre 600€ et 800€ de revenus de plus… Peu de ménages seront en mesure de passer cette barre.

Quant à l’achat, pour les ménages qui veulent franchir le pas, il se heurte moins à l’insuffisance de l’offre, mais à des prix souvent inaccessibles à un jeune couple en début de parcours professionnel, n’ayant pas eu le temps de constituer une épargne. À Paris, avec un prix moyen de l’ordre de 10000€ du mètre carré, l’enfant ou l’enfant de plus coûte 100000€! Une façon bien sordide de présenter les choses, que les couples ne vont sans doute pas verbaliser ainsi dans un repas familial, mais une description fidèle du problème. À Lyon ou à Toulouse, l’enfant ne coûtera que 35000, 45000 ou 60000€…mais rapportés à des revenus en général moindres.

Relancer le logement, abonder l’offre locative partout où les familles ont envie de vivre, maîtriser les prix à la location comme à la vente pour qu’ils n’excluent pas les jeunes ménages, voilà le cap. Inventer un prêt à taux zéro de 100000€ pour l’achat d’un logement neuf ou ancien pour le premier enfant, comme une proposition de loi de Constance de Pélichy cosignée d’un collectif de députés le suggère, atténuer la fiscalité du logement pour les familles, avec une taxe foncière minorée ou encore des droits de mutation à titre onéreux réduits, voilà des outils possibles. Une fois de plus, le logement conditionne un enjeu qui le dépasse, la politique familiale de la France. Il appartiendra au prochain exécutif d’en faire une priorité de son action, sauf à condamner définitivement notre régime de retraite par répartition.

Henry Buzy-Cazaux,
président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers