Seulement voilà : jamais les gouvernements successifs, depuis que la loi ALUR a été promulguée, n’ont pris le décret d’application de cette seconde disposition, jusqu’à ce que celui de François Bayrou, en mars 2025, ne se fasse condamner par le Conseil d’État à rendre applicable cette mesure de 2014. Depuis, les cabinets des ministres du Logement, Valérie Létard d’abord, Vincent Jeanbrun ensuite, avec les administrations centrales concernées – celles du logement, du travail et des entreprises –  ont travaillé à rédiger le projet de décret, mais aussi l’arrêté qui en découle. Mercredi dernier, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, lui-même créé par la loi ALUR, et représentant les professions concernées ainsi que les consommateurs, s’est penché sur le projet de texte. La séance houleuse a mis en relief des malentendus pour le moins gênants entre les rédacteurs et ceux qui devront mettre en œuvre la mesure de 2014, les entreprises immobilières et leurs collaborateurs. Il faut aussi souligner des points d’accord importants, tels que la durée de formation, 42h, les modalités de suivi, le distanciel synchrone a minima (permettant bien sûr le présentiel) ou encore le principe d’un contrôle en fin de formation pour vérifier l’assimilation des savoirs. Enfin, la cible de l’obligation de formation est claire : les personnes appelées à être salariées, mais également les travailleurs non salariés – agents commerciaux, statut dominant en transaction – et les salariés portés.

Des pierres d’achoppement ont conduit la majorité du CNTGI à refuser même que l’administration, venue présenter les projets de texte – le futur décret ayant été porté à la connaissance des membres par une transmission quelques jours plus tôt -, ne s’exprime. Le problème de cette fâcherie est double : elle révèle que sur des sujets de première importance l’avis des organisations professionnelles ou des principales enseignes du pays ne pèse pas ce qu’il devait peser, et elle témoigne que les pouvoirs publics manquent de réalisme. Illustration avec deux points durs de la discussion, qui appellent une évolution urgente des projets de textes d’application de l’article 24 de la loi du 24 mars 2014.

D’abord les modalités de contrôle des connaissances après suivi de la formation de 42h : il est question que le centre qui a délivré ces heures de formation et le centre qui fera passer l’épreuve soient distincts, et que l’examen doive se passer en présentiel dans ce centre. Ce choix constitue une exigence excessive, qui met en lumière une suspicion malvenue : on redoute que le centre de formation, qui devrait présenter les garanties de rigueur des processus prouvées par la certification Qualiopi, soit complaisant au moment de faire passer les épreuves. Mais enfin, qu’en est-il des écoles qui préparent à un titre reconnu par l’État et qui sont habilitées à faire suivre les épreuves démontrant le niveau de l’étudiant ? Compliquer le système, l’alourdir, l’enchérir, auront un effet terrible : les entreprises préfèreront renoncer à recruter des collaborateurs, dans une période économique si éprouvante qu’il est vital de ne pas leur rendre la vie impossible. Quant aux personnes désireuses de faire ces métiers, elles estimeront que la barrière à l’entrée est trop haute et iront vers des activités d’accès plus simple. Comment la direction des entreprises dépendant de Bercy, le même ministère qui, il y a trois ans, a commandé un rapport de l’Autorité de la concurrence pour débusquer les tentations de restreindre l’accès aux activités immobilières en France, quand d’autres pays font l’inverse, peut-elle accepter – ou vouloir, qui sait ? – une telle exigence ? Elle est de nature à dissuader d’entrer dans ces métiers: la formation donne de l’attractivité aux métiers, la suspicion dès la preuve de son suivi en détourne. Il est urgent de modifier les projets de textes en permettant que le même centre forme et contrôle, et qu’un contrôle distanciel présentant toutes les garanties de sérieux soit possible (vérification de l’identité du candidat et de l’intégrité de la démarche, notamment avec un temps contraint empêchant le recours à des sources externes). Des logiciels existent aujourd’hui, utilisés par les écoles, assurant que les contrôles sont fiables.

Autre défaut du projet de décret : il ne prévoit pas de délai pour qu’une personne ayant signé un contrat avec une entreprise immobilière puisse suivre la formation obligatoire. En pratique, il est indispensable que deux ou trois mois soient consentis, durée de la période d’essai s’il s’agit d’un contrat de travail salarié ou période probatoire d’un contrat de mandat entre une agence ou un réseau et un négociateur travailleur indépendant. Car c’est l’entreprise qui va payer la formation et rarement l’individu qui va se former sans savoir s’il fera affaire avec un employeur… Ce délai ne peut relever que de la tolérance : la loi du 2 janvier 1970 a inventé une habilitation pour les collaborateurs, et pas d’habilitation provisoire ou partielle. La solution est simple : il doit être admis par l’administration qu’une personne débute sa mission par l’observation et l’accompagnement d’un collaborateur chevronné, favorisant d’ailleurs le mentorat dans les entreprises, se forme en quelques semaines jusqu’à totaliser les 42h et réponde à l’issue de cette période aux critères réglementaires pour présenter à la CCI un dossier de demande d’habilitation en bonne et due forme.

Sur ces deux questions, les textes d’application de la loi ALUR doivent gagner en pragmatisme et il est de la mission du CNTGI de faire prévaloir les réalités de terrain, dans le respect de l’esprit du législateur. S’il n’y parvenait pas, si les voix de ses membres en son sein étaient tellement discordantes qu’elles en deviennent inaudibles, si les administrations centrales qui y siègent restaient sourdes aux légitimes demandes des professions, alors ce ne serait rien moins que la fin de ce dialogue institutionnalisé par la loi de 2014. La fin du CNTGI et le tocsin de la décision publique éclairée. Il faut exclure cette issue, triste pour l’État et sombre pour les métiers de la transaction et de la gestion.

Henry Buzy-Cazaux
Président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers

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