Le rejet par les députés de la partie recettes du Budget met à bas le travail de plusieurs semaines pour amender la copie du gouvernement, particulièrement pour le logement. Le péril sur le LMNP revient au Sénat. L’hypothèse se renforce d’une loi de finances imposée par l’exécutif à la fin. Dans ce cas, il faut que le gouvernement s’emploie à ne pas abîmer la croissance que le logement peut apporter au pays grâce à l’investissement locatif, y compris en meublé.

L’Assemblée nationale vient de rejeter en bloc et unanimement la première partie du projet de loi de finances pour 2027, issu de la copie du gouvernement qu’elle avait elle-même amendée. En somme, tout ça pour ça : des semaines de travail, des députés certes, mais également des corps intermédiaires qui sont là pour éclairer l’action publique. Le domaine du logement en particulier s’est inquiété de plusieurs dispositions délétères et a réussi à convaincre les parlementaires d’amender la copie de l’exécutif. Tout est mis à bas et la version du projet de budget qui part au Sénat n’est autre que le texte d’origine du gouvernement. Il comporte en particulier deux dispositions à haut risque. La première consiste à geler la revalorisation selon l’inflation des aides personnelles au logement. Elle va pénaliser les ménages à revenus intermédiaires et à faibles revenus, au plus mauvais moment, exigeant d’eux des efforts majorés pour leur logement. Ces efforts seront déployés aux dépends de la qualité de l’alimentation ou encore des soins médicaux. Ce sacrifice demandé aux 5,8 millions de Français allocataires, soit un cinquième de la population, aura des conséquences, politiques notamment dans les urnes. 

La population des investisseurs immobiliers résidentiels est aussi visée par le projet de budget de la nation. Le statut de loueur en meublé non professionnel y est menacé de castration, avec des taux d’amortissement fixés par la loi et des limites au report possible des amortissements. Le Sénat entendra-t-il raison, comme l’a fait l’Assemblée nationale, pour sauvegarder le statut qui a le plus grand succès à ce jour auprès des ménages ? Le ministre des Comptes publics, David Amiel, a argumenté auprès des députés en stigmatisant les quelque 13 000 contribuables assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui acquittent peu ou pas d’impôt sur le revenu, avec des réductions de leur imposition de 100 000 € et plus obtenus grâce à l’exploitation optimale du statut du loueur en meublé non professionnel. Il omet de préciser que ces contribuables représentent l’infime minorité des ménages qui recourent au LMNP. Les dizaines de milliers d’autres acquièrent chaque année un logement en diffus, au cœur de nos villes, pour loger des locataires demandeurs d’une offre locative meublée. À cet égard, les usages ont évolué et beaucoup préfèrent être dispensés de meubler leur logement, fût-ce pour des occupations longues. Ils aspirent en revanche à une qualité d’ameublement voire de décoration supérieure. Ces investisseurs sont également ceux qui constituent le vivier des copropriétaires de résidences services, notamment à destination des étudiants et des personnes âgées. 

Il est essentiel que les sénateurs rappellent au gouvernement qu’il se trompe de cible. D’autant que le  second argument mis en avant par le ministre des Comptes publics laissé sans voix : l’insuccès du dispositif d’amortissement pour l’achat de logements locatifs neufs, auquel l’actuel ministre de la Ville et du Logement a donné son nom, dû essentiellement à des causes exogènes et au climat général peu propice à l’investissement, serait corrigé si l’autre dispositif fiscal, le LMNP, était dégradé ! Faut-il de la perversité pour considérer que les malades le paraîtraient moins si l’on portait préjudice à la santé des bien portants… Le gouvernement va réussir cet exploit de perdre sur tous les tableaux. Le Jeanbrun, dont le volet ancien n’est même pas encore disponible – la version du budget pour 2026 est inutilisable à force de comporter des exigences de performance énergétique inatteignables -, n’aura pas plus d’adeptes si le LMNP perd de la séduction. L’exécutif va parvenir à dissuader tous les investisseurs, ceux qui apprécient le meublé et les adeptes du locatif nu. 

On entend parler d’obscures manœuvres entre le gouvernement et tels groupes politiques, au nom d’un donnant donnant pour que la prolongation provisoire de l’encadrement des loyers soit accordée en échange d’une altération du LMNP. Et si le logement des Français valait mieux que des compromissions? 

Henry Buzy-Cazaux
Président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers

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