Logements: l’inéluctable baisse des prix

Les conditions économiques sont réunies pour que le prix des logements existants baisse. Un lourd silence pèse sur cette réalité. Pourtant, sans cette correction, le ralentissement de la relance actée à la fin de 2025 se poursuivra. La prise de conscience des vendeurs, toujours lente et douloureusement ressentie, pourrait cette fois opérer plus vite, dans un pays dont la croissance asthénique doit d’urgence se redresser.

La question des prix est éternellement tabou dans la communauté immobilière en France. Les Anglo-saxons n’ont pas la même pudeur au moment d’acter que les valeurs doivent baisser pour sauvegarder la vigueur du marché et les volumes, qui ne sont rien d’autre que la satisfaction des besoins. Nos voisins d’outre-Manche ou d’outre-Atlantique ne considèrent d’ailleurs pas différemment à cet égard les logements et les actifs d’exploitation. Nous estimons, nous, que des prix haussiers témoignent d’une bonne santé du marché et de ses acteurs. À l’inverse, un marché en dépression tend à démontrer qu’une pathologie est à l’œuvre. Pis encore : comme le soutenait le Docteur Knock, tout bien portant est un malade qui s’ignore, des prix en baisse portent en eux le ferment d’une hausse prochaine.

La dernière correction (on préfèrera ce mot à celui de baisse, moins violent…) remonte à la poussée d’inflation de la période 2021-2023, révélée par le conflit ukrainien mais sous-jacente après l’arrêt de l’économie mondiale pendant la pandémie. La désolvabilisation de la demande par l’augmentation des denrées alimentaires et par les taux d’intérêt notamment a bien dû être pour partie compensée par la baisse des prix. Au demeurant elle ne s’est pas faite à due concurrence mais a parcouru en quelque sorte un morceau du chemin pour que l’offre et la demande se rapprochent. Bien peu de commentateurs s’en sont réjouis, brandissant habilement pour certains le spectre de l’effondrement des valeurs, évidemment assassin pour l’économie, selon la théorie de l’effet patrimoine (la baisse des prix de l’immobilier donne un sentiment d’appauvrissement à tous les propriétaires et les dissuade de consommer). On estime au bout du compte que les prix au cours de cette période ont perdu 5 %, les marchés qui avaient connu les plus fortes hausses pendant les quinze ans précédents s’étant les plus réduits, Paris en tête. Bien sûr, le marché a réaccéléré à la première occasion et les premières inflexions à la hausse remontent à la fin de 2024, les taux d’intérêt longs s’étant assagis après la flambée inflationniste.

Et aujourd’hui ? Même silence pudique que d’habitude, alors que le fameux pouvoir d’achat, dont celui qui touche le logement, obsède les Français et que tous les sondages en rendent compte. Pourtant, le manche est de nouveau du côté des candidats à l’acquisition. Les raisons sont sous nos yeux. D’abord le coût des crédits est enchéri par le contexte géopolitique, de l’ordre de 10 à 25 points de base au cours des trois derniers mois. Encore les banques tardent-elles à répercuter la hausse de l’OAT pour préserver l’activité et leurs propres volumes de crédits. Le dernier observatoire Crédit Logement révèle que le rythme de progression du nombre de prêts accordés s’est limité à 4,7 % au cours du premier trimestre 2026, contre 13,9 % en décembre 2025. Les établissements prêteurs ne pourront pas indéfiniment retenir les chevaux et dans les mois qui viennent on devrait assister à un nouveau relèvement des barèmes. Ensuite, le prix des matériaux s’est alourdi… et que ce soit le prix des logements acquis neufs ou celui des travaux d’amélioration des logements existants, ils sont négativement impactés. Les ménages ne peuvent pas suivre pour beaucoup d’entre eux et renoncent, différant sine die la réalisation de leurs projets.

Enfin, l’explosion du prix des carburants affecte l’équilibre des budgets domestiques. Une association de consommateurs a calculé le préjudice, évalué entre 60 et 120 € par mois en moyenne. Cela cache des impacts plus lourds, de 150 ou 200 €, sur les ménages vivant dans des zones suburbaines en maisons individuelles, avec un éloignement du travail important et l’obligation de deux ou trois véhicules dans le foyer… Ces mêmes Français qui ont déclenché le mouvement des Gilets jaunes. Comment rester candidat à l’accession quand on perd autant chaque mois? D’autant que les experts s’accordent à dire que la baisse réelle ne se fera pas avant trois à six mois… et qu’elle ne permettra pas d’en revenir aux niveaux antérieurs !

Dans ce contexte, une baisse du prix des logements paraît inéluctable. Il semble de toute façon inévitable que les acquéreurs potentiels négocient, simplement pour que les cédants participent à la reconstitution d’une parité de leur pouvoir d’achat logement érodé. Il faut que les vendeurs admettent cette réalité, sous peine de contribuer à l’affaiblissement d’une croissance déjà exténuée. Il se pourrait que les circonstances inquiétantes pour les ménages encouragent les cédants à jouer le jeu de la correction des prix plus vite et plus volontiers.

Henry Buzy-Cazaux
Président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers