Plus de dix plus tard, le constat est sans appel : une proportion importante des copropriétés françaises présente des signes de fragilité. À quoi ce processus de fragilisation est-il dû ? Au bâti d’abord. On a cru nos immeubles collectifs éternels ou presque. La pierre n’aurait pas été affectée par le temps qui passe, alors que les organismes vivants accuseraient le temps qui passe. Au nom de cette conviction, les copropriétaires n’ont pas pour la plupart d’entre eux ni suffisamment entretenu leur immeuble, parties communes et parties privatives, ni pourvu à sa modernisation et à son évolution technologique. Les conséquences les entraînent d’ailleurs dans une spirale terrible : moins l’immeuble a été entretenu plus son coût de maintenance sera lourd. Les immeubles collectifs doivent procéder à une sorte de rattrapage, et cette période intervient alors qu’une autre contrainte pèse sur eux : procéder à la mutation écologique. On assiste d’ailleurs de plus en plus à l’inverse de ce que le législateur avait imaginé : la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte du 18 août 2015 a introduit le concept de travaux environnementaux embarqués, c’est-à-dire réalisés à la faveur de l’entretien ordinaire… Voilà que l’entretien courant et les réparations vitales sont effectués en même temps que l’amélioration de la performance énergétique, désormais obligatoire. Et puis bien sûr la situation économique, qui précarise un nombre croissant de familles et d’individus, crée des failles au sein de ces petites démocraties que sont les copropriétés : si deux ou trois copropriétaires sur vingt – la moyenne des immeubles collectifs en France – sont incapables de payer des travaux décidés par une majorité, le péril est là et la fragilisation commence.

C’est sur ce phénomène qu’un récent colloque organisé par l’Association départementale d’information sur le logement (ADIL) du Val-de-Marne s’est penché, réunissant des acteurs majeurs de la vie des copropriétaires fragiles, observateurs privilégiés de cette réalité. L’ANIL, tête de réseau des ADIL, y a apporté sa contribution : sa directrice des études, Claire Juillard, sociologue, qui a participé à la première vague de recherches sur la copropriété lancée il y a cinq ans par le Plan Urbanisme Construction et Architecture (PUCA), structure de veille et d’anticipation interministérielle, a décrit la deuxième vague, elle inaugurée au début de ce mois, portant sur les copropriétés en difficultés. Le phénomène s’est acquis un statut d’objet de recherche, pour preuve de sa densité. La preuve est rapportée en outre que si la taille des immeubles peut constituer un facteur aggravant, avec des grands ensembles affectés plus que d’autres copropriétés, la fragilisation concerne désormais tous types d’immeubles. La nature des occupants peut jouer le même rôle, s’ils sont massivement en situation de précarité sociale, mais des copropriétés qu’on aurait jadis qualifiées de bourgeoises sont également exposées. Les organismes HLM, qui procèdent désormais à des ventes de logements à leurs occupants ou à d’autres ménages au sein de leur patrimoine, prennent des précautions pour que ces accédants à la propriété, préalablement locataires, ne s’engagent pas dans un parcours risqué et mal maîtrisé. Ils sélectionnent les immeubles qui seront ainsi mis en copropriété : dans un état technique irréprochable, répondant aux meilleurs critères de vertu énergétique, ils ne génèreront pas de charges importantes au cours des années à venir. C’est aussi par l’information et la formation que les futurs copropriétaires sont avisés de leur responsabilité nouvelle de pourvoir aux charges de fonctionnement de l’immeuble collectif et de prendre les décisions qui s’imposent au profit de la pérennisation du bâti.

La fragilisation à l’œuvre des copropriétés a fait émerger des compétences dédiées. Si le réseau associatif national Soliha (Solidaires pour l’habitat) est apparu en 1942 – sous sa forme actuelle il est le résultat de la fusion d’opérateurs nés au cours de la Seconde Guerre mondiale -, il est aujourd’hui spécialisé dans l’accompagnement des immeubles collectifs malades. Les ménages finissent par ne plus y acquitter leurs charges, en eussent-ils les moyens, certains que l’immeuble ne sera pas sauvé de la dégradation technique et y assistant impuissants. Au demeurant, les investissements à y faire deviennent de plus en plus hors de la portée budgétaire des copropriétaires. La spirale infernale s’enclenche. Les syndics n’ont pas suffisamment le réflexe de recourir à ces compétences dédiées.

Précisément, l’initiative collective d’acteurs sensibles à la fragilisation des immeubles collectifs a conduit à la création de l’association QualiSR. Une certification éponyme, à la fois processus de formation et reconnaissance attestée, permet à des syndics professionnels d’acquérir les savoirs et les savoir-faire pour détecter la fragilité, la prévenir et la traiter, jusqu’aux situations les plus avancées. Cette certification a inspiré le législateur : la loi du 9 avril 2024 visant à accélérer et à simplifier la lutte contre l’habitat dégradé a créé le statut de syndic d’intérêt collectif, délivré à des cabinets de gestion détenant les compétences nécessaires, s’astreignant à des formations spécialisées, par les Préfets dans les territoires. Les vocations peinent à s’exprimer, sans doute par insuffisante conscience de la réalité et parce que le dispositif public d’aides financières à la gestion est trop complexe, trop lent et trop lourd. Pourtant, le besoin est criant : il est estimé qu’à Paris, ville dans lesquelles les copropriétaires ne comptent pas parmi les ménages aux revenus les plus faibles, les impayés de charges sont à un niveau tel que plus de 50 % des copropriétés ne sont pas éligibles à des prêts collectifs bancaires pour financer leurs travaux les plus exigeants. À l’échelon national, le montant consolidé des impayés est de 50 % plus important qu’il y a cinq ans, d’après l’observatoire public d’ailleurs copiloté par l’ANIL. Le mouvement est inquiétant par sa gravité et sa rapidité : il faut ouvrir les yeux sur l’impérieuse nécessité de l’enrayer et de le soigner.

Les maires et les présidents d’intercommunalités sont les mieux placés pour mesurer la situation au cœur de leurs communes. Longtemps familiers de la situation de leur parc social, en relation étroite avec l’univers HLM, ils ne regardaient le parc privé que de loin, considérant qu’il était en quelque sorte responsable de son destin. Lorsque les copropriétés basculent dans le déséquilibre, c’est l’équation générale du quartier sinon de la ville qui est menacée et les élus de proximité le savent. Le dialogue avec les syndics est enfin engagé pour que les forces s’additionnent et que soit remédié à la fragilisation ou la dégradation déjà consommée.

Henry Buzy-Cazaux,
Président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers