Jamais sans doute n’avait-on  autant parlé de logement et de politique publique de l’habitat. À quelque chose malheur est bon: personne ne nie que les…huit premières années des deux quinquennats du Président Macron n’aient pas consacré à ce compartiment de la vie des Français l’attention qu’il méritait. C’est aussi que dans une période qui aura connu tous les dérèglements économiques, sociaux, sanitaires, la population a attendu des décideurs publics, à commencer par le premier d’entre eux, toutes les solutions. La fin du second mandat présidentiel sonne différemment, il faut le reconnaître. Au rang des maux identifiés, auxquels l’action politique s’attache à remédier, le dysfonctionnement du marché locatif est sans doute le plus douloureux. Les indices en sont connus de l’opinion, qui les constatent à son détriment, comme des experts: l’offre de logements mis à la location est terriblement insuffisante par rapport aux besoins, qu’on parle du parc privé ou du parc HLM. Quelques chiffres, qui donnent le vertige: 3 millions de demandeurs de logements sociaux, dont 2 qui n’en ont pas encore et un million de ménages qui voudraient en changer parce que leur situation a changé; dans le privé, au cœur des métropoles et des villes moyennes les plus actives, pour un logement proposé, entre 50 et 200 candidats. Le taux de rotation s’y est fortement réduit, les locataires préférant ne pas lâcher la proie pour l’ombre. Le résultat? 1% seulement des quelque 6,5 millions de logements locatifs privés disponible à la location, selon le groupe FONCIA, premier loueur de France. Qui plus est, ce parc accueille prioritairement les jeunes ménages: en temps ordinaire, entre 1,6 million et 1,8 million de nouvelles locations y sont enregistrées, contre 410000 dans le parc HLM. 

Les conséquences de ce phénomène sont multiples et elles affectent le pays à tous égards. La mobilité professionnelle et pédagogique est enrayée: les organisations patronales, de concert avec les syndicats de salariés, estiment qu’un emploi sur trois n’est pas pris par la personne choisie parce qu’elle ne trouve pas de logement à proximité de l’entreprise concernée ou encore qu’un projet de formation supérieure sur quatre avorte pour la même raison. La natalité a chuté dans notre pays, sans doute parce que l’optimisme s’en est absenté, mais plus simplement à cause de la rareté et du coût de l’offre locative dans nos villes: pour un enfant de plus et une pièce supplémentaire, le couple doit gagner 800€ ou 1000€ de plus! On pourrait multiplier les illustrations et elles seraient toutes aussi insupportables. Le logement locatif est tellement sous les feux de la rampe qu’on entend sur lui autant de messages de considération que d’expressions d’inquiétude excessive ou infondée. Parmi celles-là, tout ce qui a trait aux impayés de loyers et aux préjudices sur les propriétaires bailleurs. Depuis longtemps pourtant, des réponses à ce problème existent, sous la forme de garanties ou d’assurances. On peut s’étonner qu’elles n’aient pas réussi à apaiser l’anxiété collective qui associe à l’investissement locatif le risque de chute du rendement pour cause de flux financier non garanti.

C’est au point que les partenaires sociaux s’en sont émus…il y a vingt ans déjà et qu’ils ont voulu il y a dix ans apporter une solution puissante à cette situation . Action Logement, piloté par les organisations patronales et syndicales de concert, a ainsi inventé Visale. Il s’agit d’une garantie souscrite gratuitement par le candidat locataire et par le bailleur, couvrant les retards de paiement de loyer et les impayés, mais aussi les dégradations et le coût des procédures de recouvrement voire de récupération du logement par le bailleur. La semaine dernière, solennellement à l’occasion de la Convention d’Action Logement, la filiale dédiée aux garanties locatives , l’APAGL (l’Association pour l’accès aux garanties locatives) a fêté les 2 millions de garanties Visale délivrées à des futurs locataires. On rappellera les points essentiels du dispositif Visale. Les moins de 30 ans et les plus de 30 ans en mobilité professionnelle ou en recherche d’emploi ont droit à cet authentique passeport pour la location, conçu pour rassurer le bailleur et ouvrir la location à des candidats que les exigences du marché aurait rejetés. En cas de sinistre, le bailleur est couvert jusqu’à 36 mois d’impayés. Les déprédations locatives sont également indemnisées à hauteur de l’équivalent de 2 mois de loyer. Quant au taux d’effort du locataire, il peut atteindre 50%, alors que la plupart des locations ne sont consenties que pour un taux d’effort de l’ordre du tiers des revenus. Cette garantie constitue un ferment d’égalité entre les ménages qui prétendent à une location: la caution personne physique, que la loi autorise, crée une insupportable injustice entre ceux qui peuvent bénéficier de la solidarité de parents ou de proches à la situation assez solide pour répondre aux critères de solvabilité exigibles -en général les mêmes que pour les candidats locataires eu-mêmes, soit un rapport de 3 ou 4 fois le revenu par rapport au loyer-, et les autres, de loin les plus nombreux. Le temps où les familles n’étaient ni éclatées ni dispersées géographiquement, avec des parents dont la situation était établie, est révolu, et la plupart des candidats locataires ne sont pas en mesure d’obtenir une caution de la part de leur entourage.

Qui plus est, Visale par son caractère rassurant convertit la plupart des bailleurs: eux-mêmes en viennent à adhérer aux critères de la garanties, acceptant des taux d’effort majorés par rapport aux 33% usuels et des statuts juridiques précaires, tels les contrats à durée déterminée.

Visale est-il pérenne? Peut-on craindre que l’aventure s’arrête, par exemple parce que l’équilibre financier du système serait compromis par des impayés trop lourds? Les dirigeants, côté patronal et côté salarié, ont voulu assurer la durabilité du système et sont attentifs à l’ajuster aux besoins, pour que le dispositif ne crée pas d’effet d’aubaine et à l’inverse suive les exigences économiques et sociales. Ainsi, la plus récente évolution de Visale revoit les règles du jeu pour coller aux attentes sans négliger les femmes et les hommes à faibles revenus ou aux revenus irréguliers. Ainsi, depuis le 6 janvier 2026, les plafonds de loyers pouvant donner lieu à indemnisation sont relevés, de même que les revenus des locataires éligibles, permettant de ne pas exclure les salariés ayant bénéficié d’augmentations de revenus mais aussi de prendre en compte les 20%!de salariés les plus modestes. Les travailleurs saisonniers, déjà au nombre des locataires ayant accès à Visale, voient également la hausse de leurs loyers prise en compte, dans des territoires à forte tension,  avec une harmonisation sur les loyers de droit commun. La location intergénérationnelle est désormais visée: un jeune actif ou un alternant, hébergé par un propriétaire senior, peut bénéficier de Visale. Enfin, toujours pour que le dispositif colle aux réalités de marché, la durée de garantie est recentrée sur les trois premières années du bail, sans pour autant exclure les durées supérieures:à l’issue de la période de trois ans, un nouveau cautionnement peut être consenti si le locataire y reste éligible.

En fait, Visale administre depuis une décennie une démonstration: l’investissement locatif peut être sûr, à rendement garanti, et inclusif, c’est-à-dire peut ne pas exclure des candidats que la doxa associe à des risques majorés d’impayés. Visale sécurise le lien entre l’emploi ou la période formation et le logement, alors que les circonstances tendaient à le fragiliser, jusqu’à priver de chances de location des milliers de ménages. C’est une révolution sllencieuse. Elle complète les évolutions en cours de la fiscalité du bailleur privé, dans le neuf comme dans l’ancien, et de son statut juridique, destinées à ramener des dizaines de milliers de Français vers l’investissement locatif privé. L’attractivité de l’immobilier résidentiel est de nouveau au rendez-vous de l’histoire. Les partenaires sociaux y apportent une contribution majeure: Visale accompagne un système qui fonctionne sur le principe de la discrination positive en faveur du marché locatif. Il en facilite l’accès tout en y faisant revenir les particuliers investisseurs. Son utilité sociale est prouvée, y compris budgétairement: un euro investi dans Visale rapporte 2,5€ en utilité sociale. Le paritarisme de gestion a de beaux jours devant lui.

Henry Buzy-Cazaux,

président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers