On parle de plus en plus de la copropriété en France, qui loge près d’un tiers de la population. Les immeubles dégradés, la transition environnementale du patrimoine collectif, la densification, maints sujets ramènent à cette partie du parc. On passe sous silence les petites copropriétés, dont on ne dit pas assez qu’elles constituent l’écrasante majorité des immeubles, quasiment toutes dépourvues de gestion professionnelle et livrées à elles-mêmes, dans un état souvent préoccupant. Analyse de ce phénomène et pistes d’évolution.


Même les spécialistes du logement ignorent pour beaucoup une statistique pourtant essentielle: de l’ordre de 60% des immeubles fonctionnant sous le régime de la copropriété comportent moins de dix appartements. Dans le jargon de l’immobilier, on parle de lots principaux, à destination d’habitation, mais aussi tertiaire et destinés à l’exercice de professions libérales, auxquels des lots secondaires, caves, parkings, chambres de service, peuvent venir s’ajouter. En nombres de lots, les plus grands immeubles sont évidemment majoritaires et en représentent plus de 80%. Ils monopolisent aussi l’attention des pouvoirs publics et des professionnels de l’écosystème, syndics de copropriété en tête. On le comprend sans mal: les immeubles de taille moyenne, avec une vingtaine de lots principaux en moyenne, et ceux qui sont plus importants encore, jusqu’aux grandes et très grandes copropriétés, avec des centaines voire des milliers de copropriétaires, constituent un marché majeur si l’on parle d’intérêt commercial, et un enjeu déterminant si l’on est dans le champ des politiques publiques et de leur application.

En somme, tout se passe comme si les petites copropriétés, sous les radars, échappaient à la réflexion, pis encore à la considération. Si leur vie se déroulait sans encombre ni dommage, la collectivité pourrait s’accommoder de cette ignorance ou de cette inconscience. Après tout, à l’heure où beaucoup dans notre pays se plaignent de la réduction des espaces de liberté, ne faut-il pas se réjouir que celui-là subsiste? Le législateur s’est même penché sur les petites copropriétés dans la loi ELAN du 23 novembre 2018 pour simplifier leurs obligations. Il les a définies de façon plus restrictives ne le font par convention les observateurs de la copropriété: il s’agit d’immeubles de cinq lots principaux au maximum. Elles ne sont pas tenues de constituer un conseil syndical, ni de tenir une comptabilité d’engagement comme les plus grandes, ni même de réunir une assemblée générale pour prendre des décisions. Faut-il aller plus loin encore? Les praticiens s’estiment satisfaits de ces adaptations réglementaires et la question est ailleurs. Elle est dans le regard de la communauté des acteurs de la copropriété, aujourd’hui fuyant et embarrassé.

C’est pour affiner le constat et proposer des solutions que l’une des Associations départementales pour l’information sur le logement du réseau ANIL, en l’occurrence celle des Bouches-du-Rhône, a ouvert une étude spécifique et rendra dans quelques semaines un rapport sur le sujet. C’est en effet l’une des missions de ce réseau d’agences, à côté du conseil neutre aux ménages, que de contribuer à l’analyse et à la préparation des politiques publiques et des stratégies des acteurs privés ou associatifs.

Le préjudice de cet abandon des grandes copropriétés est considérable. Leur état physique et technique est souvent dégradé, comme leurs comptes manquent de transparence et de solidité. Au demeurant, c’est aussi parce qu’elles sont surreprésentées à Marseille, avec en outre des procédés constructifs élémentaires et l’absence de fondations, que l’ADIL 13 a voulu se pencher à leur chevet. Le remède viendra pour grande partie de la professionnalisation de leur gestion. Pour le dire plus de façon rustique, il serait salutaire que les syndics cessent d’estimer que cette partie du parc collectif n’a pas d’intérêt pour eux, au strict motif que les honoraires ne peuvent être suffisants à cause du faible nombre de copropriétaires. Pourquoi ne pas ajuster les services apportés aux honoraires acceptables par les 4, 5 ou 8 copropriétaires ? En fait, rééquilibrer le rapport entre numérateur et dénominateur par l’adaptation des services. Ce geste est possible pour trois raisons: les besoins en service sont moindres, les immeubles ayant moins d’équipement -souvent pas d’ascenseur notamment-, pas de gardien-concierge. En deuxième lieu, au sein des petites copropriétés, les copropriétaires sont enclins à apporter eux-mêmes des services. Ils peuvent par exemple surveiller l’immeuble, ou procéder eux-mêmes à la comparaison de devis procurés par le syndic professionnel. En outre, les syndics seraient fondés à sortir d’une logique strictement économique pour entrer dans une logique politique: les maires sont inquiets du destin de ces immeubles, au cœur de leur commune, grande, moyenne ou rurale. Les syndics doivent être au rendez de l’histoire. Comme pour la gestion des copropriétés en difficultés, dont certaines peuvent faire partie des plus petites, revendiquer de savoir les gérer et les sauver de la descente aux enfers est vital. La profession ne revendiquera le statut de tiers de confiance qu’à ce prix. Elle ne le décrètera pas elle-même.

Un autre axe d’action ressortit à la sensibilisation et à la formation des copropriétaires de ces petits immeubles. La majorité d’entre eux ignore la loi et les règles applicables à leur copropriété. Ils n’ont donc pas conscience de l’enfreindre. Ainsi, c’est probablement entre un tiers et la moitié des petites copropriétés qui ne sont pas assurées, sans parler de leur inscription obligatoire au registre national des copropriétés, qui conditionne pourtant l’accès aux aides publiques à la rénovation énergétique. Il importe d’acculturer les copropriétaires de ces immeubles à ce qu’est l’univers de la copropriété et à leur donner les codes de ce monde.

Il serait également salutaire que les autres acteurs de la copropriété, les banques, les assistant à maîtrise d’ouvrage, les architectes ouvrent les chakras et marquent un intérêt pour ces petites copropriétés. Eux non plus n’ont pas lu comme il le fallait la carte de France du parc collectif privé. Dans ce panorama, les petites copropriétés tiennent leur rang. Elles méritent de sortir de l’angle mort des politiques publiques et du constat condescendant que ce qui est petit ne mérite pas qu’on s’en préoccupe.

Henry Buzy-Cazaux,
président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers