Alors que le logement va mal et que la filière s’emploie à sensibiliser les pouvoirs publics, par priorité les écuries des candidats à l’élection présidentielle, la filière doit s’interroger sur son crédit politique et sa capacité à convaincre. Analyse du lien entre crédibilité de l’émetteur professionnel et sensibilité du récepteur politique.

Le 6 octobre dernier, l’Institut Janus, fondé par des professionnels immobiliers de culture libérale, recevait Jacques Attali, essayiste, économiste, virtuose et ancien conseiller de François Mitterrand à l’Élysée. L’homme a son style et on le recherche pour cela : il provoque. On pourrait parfois le croire méchant, de la méchanceté des intelligents qui se lassent d’expliquer aux moins intelligents qu’eux. En tout cas, ses propos ne laissent pas indifférents et, le temps passant, on oublie les conseils discutables qu’il a pu donner aux puissants successifs. À cet égard, n’être jamais et n’avoir jamais été que conseiller, sans jamais décider soi-même, relève de la vertu et du génie mêlés, et protège. Chez Janus, Jacques Attali a expliqué aux figures de la partie privée de la filière, qui le recevaient, qu’elles étaient de mauvaises lobbyistes et n’avaient pas su expliquer aux pouvoirs publics, au cours des dernières années, l’importance du logement ni ses enjeux. Il préconise de faire rêver avec la ville et de cesser de parler de fiscalité ou d’urbanisme.

Il a raison et la filière a trop parlé des chemins sans désigner la destination. Elle n’a pas assez dit que le logement conditionnait toutes les fonctions de la société, ce qui saute aux yeux aujourd’hui. L’emploi, les déplacements, les études, jusqu’à la natalité, dépendent du logement. Bien sûr, et cela est montré depuis longtemps, la création de richesse dépend de la vigueur du secteur. Et si Jacques Attali n’avait pas été assez méchant malgré sa pente à ne pas prendre de pincettes ? Et si l’image du secteur le discréditait aux yeux des décideurs publics, sans considération de sensibilité politique ? En somme, les professionnels sont-ils assimilés à l’intérêt général par celles et ceux qui sont élus ou nommés pour le défendre ? Sur ce sujet délicat, on ne lit rien, on n’entend rien. Et pour cause : l’autocritique n’est pas un exercice facile et il n’est pas agréable ; en outre, il s’agit de prendre en compte la filière dans la durée, sur plusieurs générations professionnelles, et de juger une communauté qui n’est plus aux affaires. Pourtant, il faut le faire. Ceux qui vivent au contact des politiques et de la haute fonction publique le sentent, qu’ils se l’avouent ou pas, qu’ils l’avouent ou pas : l’immobilier n’est pas aimé. Plane sur le personnel immobilier une sorte de suspicion permanente. Se demander pourquoi est nécessaire et urgent.

En clair, on ne peut exclure que, sans le savoir, ceux qui veulent influencer la décision publique jouent contre leur camp, avec toute la bonne volonté du monde. Quels sont les travers de la filière ? Elle est d’abord clairement assimilée à l’argent et au lucre aisé. Le mérite-t-elle ? Plus vraiment, mais elle ne l’a pas volé. Qui nierait que la défiscalisation ait rapporté aisément et que les promoteurs comme les commercialisateurs aient gagné leur vie sans grand mal ? Qui nierait que la transaction ait connu des heures faciles, quand les taux d’intérêt étaient anormalement bas, ou à plusieurs occasions dans les trente années qui ont précédé ? Qui nierait que la gestion se soit longtemps contentée d’une faible valeur ajoutée pour des honoraires assurés ? Ces réalités sont périmées, certes, mais les images ont la vie dure. Jusqu’au style de la filière, qui a donné ce sentiment, même dans les périodes où il était infondé : une partie de la filière, par pudeur ou par insolence, a toujours tenu à des apparences flatteuses et à un train de vie que beaucoup d’autres n’affichaient pas, par culture. Là où un magnat de la grande distribution se sera gardé de signes extérieurs de richesse, son homologue de l’immobilier aura eu la réussite insolente.

Ensuite, la filière, pour sa partie privée, aime dire qu’elle est libérale. La traduction « de droite » est vite faite, et l’extension « pour les riches plutôt que pour les pauvres, pour les propriétaires plutôt que pour les locataires… » en est le corollaire. Même quand c’est faux : il y a des sociaux-libéraux et des sociaux tout court dans la communauté, mais ils le taisent, par peur d’être minoritaires et exclus de fait. Combien fréquentent l’univers HLM ? Trop peu, et quand ils le font, par exemple au titre de la loi SRU et de la mixité forcée, ils ne s’en vantent pas beaucoup non plus. Certes, l’Alliance pour le logement, constituée il y a trois ans, rassemble le privé et le public… N’est-elle pas de circonstance ? Résiste-t-elle au temps et aux débats de fond ? Est-elle ancrée sur des idéaux communs ? D’ailleurs, les revendications de la partie privée de la filière sont assez univoques. L’exemple le plus récent : le combat contre l’encadrement des loyers, dont elle s’évertue à démontrer la nocivité, sans véritable discours relatif à la désolvabilisation des locataires, à laquelle il faut bien trouver des remèdes immédiats et de fond (à cet égard, on entend bien les menaces de désinvestissement, mais n’est-ce pas un peu court ?). Les propositions de contrat social et de dividende social en contrepartie de l’acceptation d’une contrainte sont rares ou manquent de clarté.

Ces travers sont-ils encore actuels ? Moins qu’avant, sans doute, mais ils le restent. L’arrivée dans l’univers immobilier des fonds d’investissement, incarnant le grand capital international, rime difficilement avec logement et solidarité, qu’on le veuille ou non. Il appartient aux dirigeants des entreprises concernées, et ils s’y emploient, de faire oublier la logique de leurs actionnaires et de mettre en avant le métier, l’engagement de ceux qui le font sur le terrain. Exercice complexe tout de même, et l’annonce de profits considérables ne porte-t-elle pas un certain préjudice à des suppliques d’augmentation d’honoraires, par exemple ? Les plus gros ont intérêt à se fondre dans les syndicats, qui représentent aussi les entreprises familiales et artisanales. Qui plus est, les élus ont tendance à raisonner sur le mode « un homme, une voix »… Les dirigeants de grandes enseignes sont loin de pouvoir garantir qu’ils représentent autant de voix que de salariés.

La filière est-elle, d’autre part, assez attentive à la RSE (responsabilité sociale des entreprises) ? Certes non. La parité hommes-femmes, l’inclusion sous toutes ses formes, le combat contre la pénibilité, la lutte contre la discrimination ne semblent pas obséder l’immobilier. Il est encore à l’heure de la bonne conscience, avec des opérations caritatives ponctuelles, dont on ne doit pas douter de la sincérité, mais qui fleurent la contrition tardive avant de passer devant saint Pierre à l’entrée de l’au-delà. Et quand, en plus, un testing dénonce des manquements dans la lutte contre le racisme ou d’autres formes d’exclusion, la filière est disqualifiée par des inconscients. Ce sont alors des efforts de plusieurs années qui sont ruinés par d’inacceptables anomalies.

Enfin, quand on manie des enjeux supérieurs, mais qui concernent toute la population, il faut se méfier de décevoir quelqu’un qui détient une parcelle de pouvoir. Cela peut coûter cher. Cette prise de conscience concerne tout particulièrement les professionnels d’enseignes nationales ou parisiennes — Paris est le lieu par excellence du pouvoir. Malmener le droit, ne pas respecter une obligation au détriment d’un client conseiller d’État, député ou sénateur, ou collaborateur de parlementaire, relève du suicide. Et pourtant, combien de durcissements de la réglementation ont-ils pour origine un faux pas envers un dépositaire de la puissance publique !

L’étiologie qui précède est incomplète et elle ouvre la réflexion plus qu’elle ne la clôt. Une chose est sûre : le crédit d’un message tient au crédit de son émetteur, et l’immobilier ne peut faire l’économie, à cet égard, d’une analyse profonde et courageuse.

Henry Buzy-Cazaux
Président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers