L’adage « Maire bâtisseur, maire battu » a longtemps tenu lieu de menace pour les candidats à l’élection municipale, et d’inspiration pour les maires accédant aux responsabilités. Sa signification était simple : les administrés d’une commune n’entendaient pas que les équilibres urbains et sociologiques de leur habitat soient bouleversés par la construction de nouveaux immeubles et l’arrivée de nouveaux habitants. Ces peurs, transférées aux édiles, ont conduit depuis des décennies à une délivrance parcimonieuse des permis de construire, certes variable selon les villes, leur capacité à accepter les évolutions et leurs maires. Les promoteurs d’immeubles collectifs et les constructeurs de maisons individuelles sont témoins que ce malthusianisme explique largement la baisse de la production résidentielle en France constatée depuis plusieurs décennies et particulièrement au cours des récentes mandatures.

Dans le même temps, les ménages français ont fait l’expérience de la difficulté de trouver un logement. L’essentiel des recherches porte sur la location. Il reste que la réalité de l’accession à la propriété n’est pas si différente : l’offre y est moins rare que pour la location, mais les prix rapportés aux revenus rendent l’acquisition impossible à un nombre croissant de candidats. Les maires sont aux premières loges de ce spectacle : alors que la majorité des demandes de rendez-vous dans leurs permanences portaient naguère encore sur la recherche d’emploi, huit audiences sur dix sont désormais relatives au besoin d’un logement.

La troisième vague du sondage Odoxa pour Nexity, parue le 17 février, est à cet égard riche d’enseignements : s’ils peuvent tomber dans le paradoxe et les contradictions, les Français sont aussi capables de cohérence. Ainsi, si 69 % d’entre eux estiment qu’il est difficile de trouver un logement dans leur commune, 72 % souhaitent que leurs élus locaux mettent à leur disposition davantage de logements en en construisant de nouveaux ou en rénovant les anciens.

Cela ne s’arrête pas là : 71 % de nos compatriotes assurent qu’ils tiendront compte dans leur vote aux municipales en mars prochain des programmes et propositions sur le logement. Ils attendent de leurs élus de proximité qu’ils aient une authentique politique pour rendre le logement plus accessible, et ils ne rejettent pas les outils de régulation du marché… qui font pourtant encore l’objet de tant de polémiques au sein de la filière professionnelle et dans la sphère politique.

71 % des Français sont favorables à l’encadrement des loyers. On notera que cette proportion est bien supérieure à celle des seuls locataires, tout comme elle transcende les sensibilités politiques. Bien sûr, on assiste à une surreprésentation des ménages se disant de gauche pour cet item, mais le taux des Français qui se prétendent de droite est également très élevé. Une autre question conduit une majorité d’habitants à s’exprimer favorablement : ils sont 60 % à soutenir la disposition de la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) qui rend obligatoire dans la construction au sein des villes un quota de logements HLM. 58 % demandent même que leur commune respecte cette contrainte. Intéressant quand une partie du Parlement ne cache pas sa volonté de revenir sur le quota pour l’assouplir sinon le supprimer… Tout se passe comme si les Français pensaient pragmatisme et leurs élites politiques, ou encore les corps intermédiaires de l’immobilier, idéologie et querelles d’idées. Cette distance a de quoi interpeller.

Par ailleurs, les Français sont en attente d’innovations de la part de leurs maires si elles correspondent à des solutions efficaces pour le logement : le bail réel solidaire (formule de découplage du terrain et du bâti pour faire baisser les prix des logements, dont le foncier est loué par l’accédant et le bâti acquis) est prisé, comme le sont les projets mixtes.

Sur un autre sujet crucial, la fiscalité, les temps changent. Le temps est révolu où un maire n’était jamais battu et au fond assez peu jugé sur des augmentations de fiscalité locale. Ainsi, 68 % estiment qu’une forte hausse de la taxe foncière les inciterait à voter contre la liste à l’origine de cette décision. Ils sont encore 56 % face à une hausse des droits de mutation à titre onéreux – qui vont essentiellement au département mais abondent aussi pour partie les finances des communes. Ils considèrent également que les logements locatifs privés de leur destination parce qu’ils sont devenus des passoires thermiques à cause d’un mauvais classement dans le DPE (diagnostic de performance énergétique) devraient être exonérés de taxe foncière… En somme, les maires sont plus que jamais enclins à se battre pour garder leur autonomie fiscale. La suppression de la taxe d’habitation, en entraînant un mécanisme de compensation par transfert de la taxe foncière, elle-même compensée par un versement de TVA aux départements, anciens bénéficiaires de la taxe sur le foncier, a retiré une grande partie de l’indépendance financière des communes. Elle les a conduites à alourdir toutes les taxes à leur main, non seulement la TFPB, mais aussi la taxe sur la vacance, ou sur les résidences secondaires –toujours éligibles à la taxe d’habitation – celle sur le balayage ou celle sur l’enlèvement des ordures ménagères.

Au fond, les Français ne s’y trompent pas : c’est de plus en plus à l’échelon le plus proche que les solutions pour le logement seront façonnées, dans le respect de la diversité des situations. Un mariage de raison entre les maires et le logement, que les habitants prononcent, en inversant les rôles… Ce sont d’ordinaire les maires qui marient. Il faut encore que ce mariage soit heureux et fécond. Un autre danger guette : le futur projet de loi de décentralisation, que le gouvernement déposera sur le bureau du Parlement après les municipales, comportera un volet significatif sur le logement et on veillera à ce que l’État, sous couvert de renforcer les prérogatives des maires en la matière, ne se désengage pas de la politique du logement et en particulier de son financement.

Henry Buzy-Cazaux
Président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers
Membre du Conseil national de l’habitat