On semble croire que le patrimoine immobilier des propriétaires institutionnels et particuliers ait une valeur qui résiste à tous les mouvements, simplement affectés de temps en temps par des fluctuations mineures. On exclut le grand soir. Pourtant, chaque jour qui passe révèle que notre pays s’enfonce dans la dépression  économique. Par quel miracle cette situation n’entraînerait-elle pas une baisse significative des actifs immobiliers ? 

C’est plus qu’un tabou. Une bombe à retardement économique et sociale, que les analystes les plus fins et les plus intègres préfèrent ne pas évoquer. Dans cette période de ralentissement général de notre économie nationale et de déroute budgétaire, comment la valeur de tous les actifs immobiliers pourrait-elle ne pas baisser? Personne ne se demande plus comment nos actifs immobiliers, résidentiels et d’activité, en sont arrivés à ces valeurs au demeurant très élevées par rapport aux capacités contributives des ménages, mais aussi des entreprises. La réponse est simple: le niveau de vie global du pays explique l’essentiel de la valeur. Or, tous les indicateurs économiques de la France sont en train de passer au rouge, pour ceux qui n’y sont pas profondément ancrés depuis longtemps. Roland Lescure, ministre de l’économie, vient d’acter le ralentissement de la croissance, déjà asthénique, à 0,5% pour l’exercice en cours et à 1% pour 2027. Au demeurant, il a parlé d’incertitudes et la prévision de Bercy la plus lointaine sera sans nul doute revue et corrigée. Le déficit public, lui, est connue de longue date, mais notre incapacité à le contenir, avant même de la réduire, n’est pas attestée: l’objectif de le ramener à 5% dans le prochain budget sera-t-il atteint, dans une période où il sera difficile aux gouvernants -qui voudraient demain remporter la présidentielle- de désoler l’électorat par des mesures de trop forte austérité?

En tout cas, les marchés ne nous font plus confiance et la France emprunte à des niveaux de taux inédits. L’OAT à dix ans est passée largement au-dessus des 4%, à 4,41% et la différence de taux avec l’Allemagne, l’emblématique spread, est le plus élevé que nous ayons connu depuis 15 ans, à 0,94%. De fait, les banques -qui elles-mêmes sont appelées à se refinancer- ont revu à la hausse leurs barèmes pour les crédits immobiliers de façon significative. On se rapproche dangereusement des 4% pour un emprunt à 25 ans. Déjà, cette donnée est appelée à provoquer une correction sur les prix: il faudra au moins que la majoration du coût d’une opération d’acquisition soit neutralisée ou presque par une baisse des prix, sans quoi les volumes en pâtiront.

Pour les locaux d’activité, la situation des entreprises va aussi conduire à un tempérament des prix, qu’il s’agisse des loyers ou des prix d’achat pour les investisseurs, qui y sont t totalement corrélés. Ce mouvement a commencé il y a longtemps et se poursuivra probablement jusqu’à ce que les entreprises puissent de nouveau renforcer leurs marges, avec une visibilité sur leurs marchés, ce dont elles sont privées pour l’instant. Sans compter avec la réorganisation attachée au télétravail, qui conduit à réduire les besoins quantitatifs des sociétés en mètres carrés de bureaux.

Qu’en est-il de l’attitude des propriétaires institutionnels quant à la valorisation de leurs patrimoines? Ils  sont astreints à des expertises régulières. Les sociétés de gestion des SCPI par exemple ont pour la plupart revu à la baisse la valeur de leurs actifs et déprécié aussi le prix des parts des associés. Une bonne nouvelle pour les entrants, moins pour les détenteurs actuels, sachant que la SCPI est un produit de garde, pour parler comme les amateurs de vin, et que les valeurs pourront se redresser sur la durée. Ces grands propriétaires ont-ils mené une opération vérité? Non, loin de là. Il en va de même des foncières, dont le patrimoine est constitué pour majeure partie d’actifs tertiaires ou commerciaux. Certes, les méthodes d’expertise sont en cause, et un changement pourrait bouleverser la donne: on prend encore le plus souvent pour repère les autres actifs…et on comprend bien que si la majorité ne dévaluent pas, on restera dans un monde artificiel. Il se trouve aussi des experts pour noter que les propriétaires mandatent et rémunèrent eux-mêmes les experts qui jugent de la valeur de leurs biens…et que l’objectivité en souffre. En dépit de la déontologie et de l’éthique des experts les plus reconnus, on entend la réserve.

Bref, la grande dépréciation des actifs immobiliers n’est pas à exclure. Quels remparts? La bonne tenue de la demande? C’est vrai pour les actifs d’habitation, avec la limite de l’érosion de la solvabilité des ménages, dont les revenus sont loin d’avoir suivi l’augmentation ration des prix depuis une génération. Il reste que cette cause pourrait retarder et limiter la correction. Pour l’immobilier d’activité, ce levier jouera très peu. La corrélation avec la vigueur générale de l’économie l’emporte sur les autres éléments de dépendance, à l’exception de certains actifs prestigieux, qui ne font pas le marché.

Sans doute Emmanuel Macron a-t-il prémédité la baisse de la valeur de tout l’immobilier, en conscience que le pays était inapte à se réconcilier avec une croissance puissante. Sa politique immobilière, qui a réduit les aides au logement et n’a eu pour geste de modernisation de la fiscalité que la suppression de la taxe d’habitation, avait cette intention. Plus tristes sont les quasi dix années qui ont fini par priver de souffle l’économie de la France et par affaiblir l’envie des acteurs, ménages et entreprises. En tout cas, les deux phénomènes s’ajoutant l’un à l’autre ne peuvent pas ne pas affecter la valeur globale des patrimoines immobiliers, dans des proportions qui pourraient surprendre.

Henry Buzy-Cazaux,
président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers