Les syndics de copropriété ont envie de respectabilité et cette quête est ancienne. Elle peine à trouver ses solutions. Le statut récemment créé par la loi de syndic d’intérêt collectif vient distinguer les professionnels spécialisés dans le traitement des copropriétés fragiles. Si le corps professionnel s’en saisit par le choix stratégique d’une partie de ses membres, il se réhabilitera dans son entièreté. Histoire de prouver l’attachement de la communauté des syndics à soigner une grande cause, celle des copropriétés dégradées ou courant le risque de la disqualification financière et technique. 

Le paradoxe n’est plus tenable. Tout concourt à la reconnaissance du rôle cardinal des syndics de copropriété dans la valorisation et la modernisation du patrimoine collectif de nos villes. Pourtant, leur cote d’amour dans l’opinion est faible, parmi les plus faibles de tous les métiers. La profession en souffre en particulier au moment de recruter: les jeunes ou les moins jeunes perçoivent l’intérêt d’être syndic, mais ne sont pas candidats au désamour social. La communauté professionnelle cherche désespérément les remèdes. De nombreux rapports ont émis des hypothèses, dans tous les champs de réflexion. Désormais, les questions de qualité de vie au travail sont visées, à juste titre: le digital pour épargner les tâches répétitives, ou encore les assemblées générales organisées en journée pour le respect de la vie familiale des gestionnaires. Jusqu’au sujet du cadre règlementaire qui est évoqué: une profession ordinale attirerait-elle plus? À moins que ce ne soit l’inverse… Bref, la profession est désemparée. 

De malheureux événements récents ont ajouté à son désarroi. Ce qu’il est convenu d’appeler « l’affaire des syndics niçois » a mis en lumière que des pratiques  dans les années 90 avanies encore cours. Des professionnels ont eu accepté des cadeaux de fournisseurs, dont la valeur peut laisser accroire qu’ils ont été choisis non pas au terme d’une mise en concurrence objective mais selon des critères plus subjectifs. Une vingtaine de ces syndics ont plaidé coupables et acquitté les amendes auxquelles ils ont été condamnés par le juge.  L’image de la profession en sort ternie. Les syndicats eux-mêmes ne s’alignent pas sur la ligne de conduite à tenir envers ces professionnels, ce qui épaissit la confusion. 

Un choix stratégique, si une partie significative de la profession, l’exerçait lui apporterait sans doute une forme de salut. Il faudrait que les syndics s’intéressent aux copropriétés fragiles et en difficultés et acquièrent les compétences pour les traiter, bien plus qu’ils ne le font aujourd’hui . C’est devenu une préoccupation majeure des maires que d’identifier et de soigner ces immeubles collectifs sur le point de basculer ou déjà malades et cette réalité affecte désormais l’ensemble du territoire. Les raisons en sont simples: entre le vieillissement du bâti de nos patrimoines urbains et les difficultés économiques de la plupart des ménages copropriétaires, accédants à la propriété ou investisseurs, nombre de copropriétés sont dans une situation critique ou menacent de l’être. Les compétences de gestion ordinaire des syndics n’y suffisent plus. Il leur faut savoir interpréter les indicateurs de la copropriété plus finement que par le passé pour prévenir les difficultés, comme il leur est indispensable de connaître l’ensemble des procédures d’accompagnement pour sauvegarder et redresser les immeubles fragilisés. 

 À ces gestes spécifiques il est possible de se former. C’est l’objectif de la certification Qualité Syndic, créée par l’association QualiSR (pour syndic de prévention et de redressement). Cette certification a inspiré le législateur lui -même: la loi du 9 avril 2024 « visant à prévenir la dégradation de l’habitat, à accélérer la réhabilitation des copropriétés en difficulté et à lutter contre les marchands de sommeil ». Elle a fait naître le concept de « syndic d’intérêt collectif », associé à une obligation annuelle de formation spécialisée  au-delà des contraintes existantes pour pouvoir exercer et à une procédure d’agrément par le préfet du lieu d’établissement. 

À ce jour, moins de quarante syndics en France ont sollicité la certification QualiSR et moins d’une dizaine de cabinets la qualité de SIC (syndic d’intérêt collectif). Pourquoi? On entend que la question de la rentabilité de ce véritable métier dans le métier serait à l’origine de la crise des vocations et ce n’est pas faux: une copropriété malade exige deux ou trois fois plus de temps pour sa gestion et les honoraires auxquelles les syndics peuvent prétendre aux termes du marché sont largement insuffisants. Certes, mais l’Agence nationale de l’habitat attribue des aides à la gestion, qui permettent bon an mal an un doublement des honoraires pratiqués. Leur défaut, que le gouvernement doit corriger d’urgence, tient à la complexité des dossiers à déposer et à la lenteur du versement. Ils réservent de fait les aides aux cabinets les plus importants et les plus solides, capables de passer par les fourches caudines de l’administration et de faire en quelque sorte l’avance des aides. 

Il reste que la dignité de tiers de confiance que les syndics à juste titre réclament ne leur sera pas accordée s’ils ne démontrent pas leur capacité à se mettre du côté de l’intérêt collectif, voire de l’intérêt général. En droit, ils y sont déjà: aucune politique publique concernant les copropriétés ne réussira sans le concours engagé des syndics professionnels, la rénovation environnementale bien sûr mais aussi la lutte contre l’indécence et l’obsolescence des immeubles, contre les marchands de sommeil, contre les violences conjugales ou faites aux enfants, et tant d’autres. Pourtant la profession doit encore franchir ce pas pour acquérir ses lettres de noblesse. Les pouvoirs publics les attendent à ce rendez-vous de l’histoire et ils ne peuvent s’y soustraire, sauf à les décevoir. 

Il n’est pas question que chacun des quelque 5000 syndics en France se sente concerné. Il faudrait néanmoins qu’un maillage se constitue, qui permettrait de disposer dans tous les territoires d’une offre de services suffisante. On peut imaginer notamment que les grandes enseignes nationales dédiét dans chaque région au moins un ou deux cabinets à cette mission et y spécialisent des gestionnaires. Il serait salutaire que partout une copropriété fragile ou affaiblie puisse trouver un syndic compétent pour sa situation, qu’un maire soit en mesure d’identifier un cabinet apte à prendre en charge un immeuble avant qu’il ne soit trop tard et qu’il ne s’enfonce dans les problèmes financiers et techniques.  

En somme, c’est un authentique rôle d’auxiliaire des décideurs publics que les syndics peuvent s’approprier. Une véritable cocarde officielle pour ces acteurs, qui aspirent à être dépositaires de la confiance de l’opinion et des responsables publics sans y parvenir. Pourraient-ils en tirer un profit commercial? Oui, sans conteste. Leurs honoraires sont en moyenne inférieurs de moitié à ce qui garantirait aux cabinets une rentabilité de bon niveau…éliminant au passage la tentation d’aller chercher des rétributions latérales, pour lesquelles certains se font rattraper par la patrouille. Il n’est que temps que la profession de dote de l’image qu’elle veut, celle d’une profession respectable: jamais l’exercice fût-il vertueux d’une activité purement commerciale n’aura pour rehausser un blason la même efficacité que le dévouement -financièrement compensé- à une grand cause collective. CQFD. 

Henry Buzy-Cazaux,
président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers